Licytacja komornicza, dla wielu kontrowersyjna, jest jednym z typowych zadań komornika. Ma na celu wyegzekwowanie od dłużnika niespłaconego zobowiązania. Zanim jednak dojdzie do ostatecznego działania, czyli publicznej sprzedaży majątku, muszą nastąpić po sobie kolejne czynności postępowania. Jakie? Jak wygląda licytacja komornicza? Czego komornik zająć nie może? Kiedy można skarżyć działania komornika? Sprawdź! Spis treści Czym jest licytacja komornicza? Czym jest postępowanie egzekucyjne? Tytuł egzekucyjny a tytuł wykonawczy Czego komornik zabrać dłużnikowi nie może? Licytacja komornicza nieruchomości krok po kroku Jak może wyglądać obwieszczenie o licytacji komorniczej? Jak może wyglądać wniosek o wszczęcie egzekucji komorniczej? Skarga na czynności komornika Czym jest licytacja komornicza? Licytacja komornicza jest rodzajem publicznej sprzedaży ruchomości bądź nieruchomości dłużnika prowadzonej przez komornika. Nabywcą może zostać osoba lub podmiot prawny, który zapewni zapłacić najwyższą kwotę za przedmiot licytacji. Licytacja odbywa się, aż do momentu osiągnięcia najwyższej kwoty, którą deklaruje zapłacić nabywca. Ten, kto da więcej, wygrywa licytację. Licytacja odbywa się publicznie w wyznaczonym w obwieszczeniu komornika miejscu i czasie. Udział w licytacji może wziąć każdy (poza wymienionymi w przepisach osobami), kto wpłaci odpowiedniej wysokości wadium. Licytacja może odbywać się w miejscu zamieszkania dłużnika, w biurze komornika bądź w innym wyznaczonym przez niego miejscu. Przedmiotem licytacji komorniczej może być element majątku dłużnika – nieruchomy i ruchomy. Ruchomości, które mogą stanowić przedmiot licytacji komorniczej: antyki i dzieła sztuki, biżuteria, zegarki, łodzie i jachty, maszyny przemysłowe, maszyny rolnicze, materiały przemysłowe, meble, motycykle i skutery, odzież, przyczepy, samochody i inne pojazdy, sprzęt agd, sprzęt rtv, sprzęt komputerowy, surowce i inne przedmioty wykazujące wartość rynkową. Nieruchomości, które mogą stanowić przedmiot licytacji komorniczej: domy, garaże i miejsca postojowe, grunty, lokale użytkowe, magazyny, hale, mieszkania, inne nieruchomości. Ogólne sposoby egzekucji ze składników majątkowych: ruchomości, zwierząt, wynagrodzenia za pracę lub z wierzytelności, rachunków bankowych, nieruchomości lub innych praw majątkowych. Czym jest postępowanie egzekucyjne? Postępowanie egzekucyjne to zbiór przepisów prawnych wchodzących w skład postępowania cywilnego, którego celem jest przymusowe wypełnienie obowiązków i praw wynikających ze stosunków z zakresu cywilnego prawa materialnego. Sprawy dotyczą przede wszystkim przymusowego wykonania orzeczeń sądu i innych aktów wydanych w sprawach cywilnych, które stanowią tytuły egzekucyjne (według przepisów księgi drugiej Wszczęcie egzekucji następuje przez tytuł wykonawczy, z urzędu bądź na wniosek wierzyciela, prokuratora czy organizacji pozarządowej. Postępowanie egzekucyjne wszczynane z urzędu, czyli na żądanie uprawnionego sądu pierwszej instancji, który zajmował się sprawą, jest egzekucją na podstawie tytułów sądowych. Te mogą być postępowaniami nieprocesowymi i procesowymi. Tytuł egzekucyjny a tytuł wykonawczy - który dokument decyduje o wszczęciu egzekucji? Designed by Freepik, Tytuł egzekucyjny to orzeczenie sądu lub inny dokument urzędowy, który potwierdza istnienie i zakres roszczenia wierzyciela oraz istnienie i zakres powinności dłużnika. Po nadaniu przez właściwy sąd klauzuli wykonalności tytuł egzekucyjny staje się tytułem wykonawczym, a ten stanowi podstawę do wszczęcia postępowania egzekucyjnego. Dokument ten musi jednoznacznie i konkretnie definiować, kto jest dłużnikiem i jak musi się zachować wobec wierzyciela oraz kto jest wierzycielem. Tytuł egzekucyjny powinien być sformułowany w sposób klarowny i zrozumiały dla wszystkich stron. Musi być możliwy do wykonania pod względem zarówno prawnym, jak i rzeczywistym. Tytuł wykonawczy to orzeczenie sądu z klauzulą wykonalności. Stwierdza istnienie i skalę roszczenia wierzyciela, które nadaje się do egzekucji oraz istnienie i zakres obowiązku dłużnika. Co to jest klauzula wykonalności? Klauzula wykonalności to decyzja sądu w formie aktu, która stwierdza, że dany dokument jest tytułem wykonawczym, co otwiera drogę do postępowania egzekucyjnego. Wydanie klauzuli wykonalności następuje na wniosek wierzyciela bądź z urzędu. Klauzula wykonalności jest dokumentem, któremu muszą się podporządkować wszelkie urzędy i osoby, których dotyczy sprawa. Osoby te są zobowiązane także do pomocy w realizacji danego tytułu wykonawczego. Wierzyciel ma prawo wyboru komornika na terenie całego kraju. Komornik w zasadzie nie może odmówić przyjęcia wniosku o wszczęcie postępowania egzekucyjnego (poza kilkoma wyjątkami określonymi w przepisach). Organem egzekucyjnym, poza komornikiem działającym przy danym sądzie rejonowym, może być też sam sąd rejonowy. W postępowaniu egzekucyjnym, gdzie dochodzi do realizacji decyzji sądu, może uczestniczyć policja, wojsko lub bank. Najczęściej komornik decyduje się na wsparcie policji, gdy dłużnik jest agresywny lub uniemożliwia realizację tytułu. Czego komornik zabrać dłużnikowi nie może? Zgodnie z art. 829, 831 § 1 i 833 § 6 kodeksu postępowania cywilnego egzekucji komorniczej nie podlegają: pościel, bielizna, ubrania codzienne niezbędne dla dłużnika i będącej na jego utrzymaniu rodziny, ubrania niezbędne do pełnienia służby lub odzież robocza, zapasy żywności i opału niezbędne dla dłużnika i będącej na jego utrzymaniu rodziny na okres jednego miesiąca, jedna krowa, dwie kozy, trzy owce lub 20 sztuk drobiu potrzebne do wyżywienia dłużnika i będącej na jego utrzymaniu rodziny wraz z zapasem ściółki i zboża, narzędzia niezbędne do pracy zarobkowej dłużnika, surowce niezbędne dla dłużnika do produkcji na okres jednego tygodnia (nie dotyczy to pojazdów mechanicznych), przedmioty niezbędne do nauki, osobiste dokumenty, odznaczenia i przedmioty służące do wykonywania praktyk religijnych, przedmioty codziennego użytku, które mają znaczną wartość użytkową dla dłużnika, a ich sprzedaż oznaczałaby zbycie poniżej ich wartości, wózek inwalidzki osoby niepełnosprawnej, inne określone w przepisach. Licytacja komornicza nieruchomości krok po kroku Krok 1. Wszczęcie postępowania egzekucyjnego Komornik jest funkcjonariuszem publicznym, który działa przy sądzie, do którego jest przypisany. Komornik na podstawie zgłoszenia wierzyciela i tytułu wykonawczego wszczyna postępowanie egzekucyjne. Rozpoczyna próby nawiązania kontaktu z dłużnikiem w celu wezwania go do zapłaty wierzytelności. Dłużnik na różne sposoby może odraczać kontakt z komornikiem, ale nie oznacza to uniknięcia odpowiedzialności finansowej wobec wierzyciela. Komornik może wysyłać listy polecone, telefonować do dłużnika lub odwiedzić jego miejsce zamieszkania. Krok 2. Zajęcie majątku dłużnika Jeżeli komornik nie ma czego zająć z dochodów lub oszczędności dłużnika, przystępuje do zajęcia rzeczy materialnych, majątku. Zajęte przez komornika przedmioty oznaczane są specjalną naklejką ze stemplem, zazwyczaj umieszczaną w widocznym miejscu. Prawo daje dłużnikowi możliwość użytkowania tych rzeczy do momentu licytacji, ale zabrania mu usuwania oznaczeń, sprzedaży zajętych przedmiotów czy oddania ich w darowiźnie. Krok 3. Wezwanie do spłaty zadłużenia Dokonując zajęcia, komornik wzywa dłużnika do uregulowania długu w ciągu dwóch tygodni od otrzymania wezwania. Jeśli komornik zajmuje mieszkanie, dom czy inną nieruchomość, następuje wpis do hipoteki nieruchomości. Brak reakcji ze strony dłużnika oznacza krok w stronę licytacji majątku. Dodatkowo komornik ma prawo obciążyć dłużnika grzywną bez kierowania sprawy do sądu. Dłużnik może zostać ukarany grzywną, gdy: bez uzasadnienia odmawia udzielenia wyjaśnień niezbędnych do przeprowadzenia egzekucji, świadomie udziela komornikowi fałszywych informacji, nie powiadamia komornika o zmianie miejsca pobytu, nie zawiadamia komornika o zmianie pracy lub podjęciu nowego zatrudnienia, utrudnia czy blokuje wykonywanie czynności przez komornika, co zmusza do wzywania np. policji. Krok 4. Wycena nieruchomości jako części majątku dłużnika Po bezskutecznym wzywaniu dłużnika do zapłaty, wierzyciel występuje do komornika z wnioskiem o dokonanie wyceny nieruchomości. Komornik dokonuje opisu i oszacowania wartości zajętej nieruchomości. Krok 5. Obwieszczenie o licytacji komorniczej Sąd i komornik ogłaszają termin i miejsce odbycia się licytacji komorniczej. Licytacja mieszkania czy domu może odbyć się dopiero po upłynięciu dwóch tygodni od dnia uprawomocnienia się wyceny nieruchomości. Informacja o licytacji zostaje podana do publicznej wiadomości, ale nie później niż dwa tygodnie przed terminem licytacji. Ogłoszenie pojawi się w budynku sądu, w urzędzie gminy, lokalnej gazecie i na stronie internetowej komornika. Może pojawić się również na witrynie internetowej W ogłoszeniu musi znaleźć się informacja o dokładnym miejscu licytacji (adres), terminie (data i godzina) oraz opis przedmiotu licytacji (może być ze zdjęciem), szacunkowa wartość, cena wywoławcza, kwota wadium i która to licytacja (pierwsza czy druga). W ciągu dwóch tygodni od momentu ogłoszenia licytacji zainteresowani mogą oglądać nieruchomość w dni powszednie w określonych godzinach oraz przeglądać akta postępowania egzekucyjnego w kancelarii komornika. Warto dokładnie czytać obwieszczenie, ponieważ licytowane może być nie tylko całościowe prawo do mienia, ale też pewne udziały, np. udział w wysokości ½ w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu mieszkalnego. Krok 6. Warunki przystąpienia do licytacji W licytacji może wziąć udział każdy, kto wniesie wadium, czyli określoną sumę pieniędzy na poczet zabezpieczenia dotrzymania warunków umowy w ramach aukcji. Rękojmię wysokości jednej dziesiątej sumy oszacowania należy wpłacić gotówką w kancelarii komornika lub na wskazany w obwieszczeniu numer rachunku bankowego najpóźniej dzień przed licytacją. Zgodnie z prawem w przetargu nie może uczestniczyć: dłużnik, komornik, ich małżonkowie i dzieci, rodzice i rodzeństwo, osoby obecne na licytacji w charakterze urzędowym oraz licytant, który nie dopełnił warunków poprzedniej licytacji. Kwota wadium zwracana jest osobom, które licytację przegrały. Zwycięzcy licytacji kwota wadium odliczana jest od sumy, którą musi uiścić za wylicytowany przedmiot. Jeśli licytant, który zwyciężył licytację nie wpłaci zgłaszanej kwoty, rękojmia przepada (przeznaczona jest na pokrycie kosztów egzekucji). Krok 7. Licytacja komornicza Licytację prowadzi komornik, ale w obecności i pod nadzorem sędziego. Przedmiot licytacji komorniczej musi posiadać cenę wywoławczą. W pierwszym terminie licytacji cena wywoławcza nie może być mniejsza niż ¾ oszacowanej wartości nieruchomości. W drugim terminie cena wywoławcza jest niższa – 2/3 oszacowanej wartości przedmiotu. Drugi termin licytacji ogłaszany jest, gdy nikt chętny do zakupu nie zgłosi się w pierwszym terminie. Wierzyciel ma możliwość przejęcia nieruchomości na własność za cenę wywoławczą. Jeśli jej nie chce, postępowanie jest umarzane i dopiero po upływie sześciu miesięcy może zostać wznowione postępowanie egzekucyjne. Krok 8. Przybicie licytanta, który oferuje najwyższą kwotę Komornik wzywa licytantów do kolejnych postąpień: kto da więcej? Podbicie ceny nie może wynosić mniej niż jeden procent ceny wywołania (kwota musi być zaokrąglona do pełnych złotówek w górę). Jeśli po trzykrotnym wezwaniu nikt nie zgłasza się do przebicia, ostatni licytant otrzymuje przybicie. Wymienia się także licytanta, który zaoferował najwyższą kwotę, za jaką gotów jest nabyć nieruchomość. Krok 9. Postanowienie o przybiciu Postanowienie o przybiciu dokonuje sąd, pod którego nadzorem odbywała się licytacja. Decyzja musi się uprawomocnić. Krok 10. Wezwanie do zapłaty Po uprawomocnieniu sąd zobowiązuje licytanta do zapłacenia odpowiedniej kwoty, pomniejszonej o wartość wadium, w terminie 14 dni od otrzymania wezwania. Pieniądze muszą być wpłacone na rachunek depozytowy sądu. Na wniosek nabywcy sąd może wyznaczyć dłuższy termin wpłaty, ale czas na uregulowanie wpłaty nie może przekraczać jednego miesiąca. Krok 11. Postanowienie o przysądzeniu własności - wpis do księgi wieczystej Po uregulowaniu zapłaty sąd wydaje postanowienie o przysądzeniu własności do nieruchomości nabywcy poprzez wpis do księgi wieczystej. Postanowienie o przysądzeniu własności także musi się uprawomocnić, po tym fakcie wszelkie hipoteki obciążające nieruchomość powinny zostać usunięte. Jak może wyglądać obwieszczenie o licytacji komorniczej? Jak może wyglądać wniosek o wszczęcie egzekucji komorniczej? Wniosek o wszczęcie egzekucji komorniczej składa do wybranego przez siebie komornika wierzyciel po uzyskaniu sądowego tytułu wykonawczego. Wniosek egzekucyjny powinien zawierać: dane komornika, do którego wierzyciel kieruje wniosek; dane własne i dłużnika; orzeczenie sądu z tytułem wykonawczym, na podstawie którego występuje z wnioskiem egzekucyjnym; kwotę wierzytelności; sposób prowadzenia postępowania egzekucyjnego oraz oryginał orzeczenia sądowego z klauzulą wykonalności. Skarga na czynności komornika - kiedy dłużnik i wierzyciel mają do tego prawo? Skargę na postępowanie komornika w trakcie prowadzenia egzekucji mogą złożyć obie strony, a zatem dłużnik i wierzyciel. Prawo do tego mają także inne osoby, w których mniemaniu działania komornika bądź przeciwnie - zaniechanie obowiązków, nie były zgodne z obowiązującymi przepisami. Na wniesienie skargi do właściwego sądu, czyli tego, przy którym działa komornik jest niewiele czasu, bo tylko tydzień. Jeśli komornik zawiadomił stronę postępowania pisemnie o dokonaniu konkretnych czynności, to termin liczony jest od momentu otrzymania zawiadomienia. Jeśli komornik nie zawiadomił pisemnie wierzyciela czy dłużnika, tydzień na złożenie skargi rozpoczyna się w momencie, gdy strona postępowania dowie się o dokonaniu danej czynności. Uwaga, samo wniesienie skargi nie powoduje wstrzymania postępowania egzekucyjnego ani czynności komornika, którą zaskarża się w dokumencie. Można zawrzeć dodatkowo wniosek o wstrzymanie lub czasowe zawieszenie postępowania komorniczego do momentu wyjaśnienia sprawy. Jakie czynności można skarżyć? Wszystkie działania komornika, które nie są zgodne z przepisami podlegają możliwości zaskarżenia. Skargę wnosi się przede wszystkim w celu sprawdzenia przez sąd działań komornika i jeśli zajdzie taka potrzeba, nakazanie mu właściwego prowadzenia postępowania. Kiedy można wnieść skargę do właściwego sądu: komornik prowadzi postępowanie egzekucyjne niezgodnie z przepisami; komornik przekracza swoje uprawnienia; komornik zajmuje majątek, którego nie powinien; komornik odmawia wykonania czynności, do której zobowiązuje go prawo; komornik wykonuje czynności, które naruszają prawa strony postępowania. Jakie informacje powinna zawierać skarga na komornika? Prawidłowo napisana skarga powinna zawierać następujące informacje: imię i nazwisko dłużnika oraz wierzyciela z dokładnym adresem, sygnatura akt komornika, opisanie zaskarżanej czynności bądź zaniechania działań komornika, informacja o oczekiwaniach składającego skargę wobec danej czynności (np. zmiany lub cofnięcia danej czynności komornika czy przeprowadzenia danego działania, w przypadku gdy komornik je zaniechał); krótkie uzasadnienie, podpis, odpowiednia ilość egzemplarzy - po jednym dla każdej ze stron i komornika. Co dzieje się po złożeniu skargi? Złożenie skargi wiąże się z koniecznością wniesienia stałej opłaty w wysokości 100 zł, chyba że do skargi dołączony zostanie wniosek o zwolnienie z tej opłaty ze względu na zbyt duże obciążenie domowego budżetu ze szkodą dla utrzymania rodziny. Należy również dołączyć wypełniony formularz o stanie majątkowym. Po złożeniu skargi, sąd przygląda się dokumentom pod względem formalnym. Jeśli będzie brakowało koniecznych informacji, sąd wezwie składającego do ich uzupełnienia w ciągu tygodnia. Brak reakcji ze strony zaskarżającego oznacza odrzucenie skargi. Formalnie prawidłową skargę sąd rozpatruje bez udziału stron, a wynik niejawnego posiedzenia podaje w formie postanowienia uwzględniającego lub oddalającego skargę. Zdjęcie tytułowe: Designed by Freepik

Kupując nieruchomość na licytacji, mamy szansę na zrobienie świetnego interesu, ale również możemy wpaść w poważne kłopoty. Nieznajomość przepisów może narazić nas na dodatkowe koszty W USA na licytacjach sprzedaje się kwartalnie nawet 150 tys. nieruchomości. W Polsce rynek ten jest dopiero w powijakach. Na jednym z większych serwisów internetowych zamieszczonych jest nieco ponad 150 ogłoszeń o licytacji nieruchomości lokalowych. Trudno się jednak temu dziwić, bo sprzedaż mieszkania czy domu w drodze licytacji jest ostatecznością zarówno dla dłużnika, jak i wierzyciela. Komornik może bowiem wystawić lokum nawet za połowę jego wartości – a to kiepski interes. Inaczej sprawa wygląda od strony kupującego. Licytacje komornicze tradycyjnie przyciągają wielu potencjalnych chętnych. Jednak tylko dobrze zorientowanych. Komornik sądowy powinien licytację ogłosić, wywieszając obwieszczenie w budynku sądu oraz lokalu gminy. Niezależnie od tego powinno się ukazać ogłoszenie w dzienniku poczytnym w danej miejscowości. Z pomocą przychodzą też portale internetowe. Choć jak dotąd nie powstała centralna baza licytacji, w sieci można znaleźć wiele portali, które oferują monitoring aukcji. A jest się o co bić. Zgodnie z prawem podczas pierwszej licytacji cena wywoławcza rozpoczyna się od 3/4 wartości sumy oszacowania. Jeśli nie będzie chętnych, to druga licytacja rozpoczyna się od 2/3 wartości. Gdy poprzedni właściciel był zadłużony i na nieruchomości ustanowiono hipoteki, to nowy nabywca nie będzie miał problemu z ich wykreśleniem. Brzmi atrakcyjnie – tutaj jednak pojawia się pierwsza pułapka. Wartość rynkową lokalu określa rzeczoznawca majątkowy. Po pierwsze wycena rzeczoznawcy, tzw. operat szacunkowy, jest ważna przez 12 miesięcy. W tym czasie stan nieruchomości może się zmienić. Co prawda jest to jeden z powodów do przeprowadzenia nowej wyceny, jednak w praktyce nie jest zdarzyć. Sytuacje, kiedy rzeczoznawca w ogóle nie wszedł do mieszkania, też nie należą do rzadkości. Jeśli lokum jest zamieszkane, lokator może nie wpuścić go do środka. Wtedy zaś wycena oparta jest np. na średnich cenach okolicznych nieruchomości. Przystąpienie do licytacji obarczone jest koniecznością wpłacenia wadium w wysokości 10 proc. wartości nieruchomości. Jeśli nie wygramy – wadium wraca do nas, w przypadku udanej aukcji zaliczane jest na poczet płatności. Zaoferowanie najwyższej kwoty to przybicie potwierdzone postanowieniem sądu. Od uprawomocnienia przybicia zwycięzca aukcji ma dwa tygodnie na wpłatę zadeklarowanej w aukcji kwoty na rachunek depozytowy sądu. Ostatnie ryzyko związane jest z lokatorami, np. prawo dożywocia nie jest wykreślane z hipoteki. Jeśli w nieruchomości wciąż mieszkają poprzedni właściciele, nie możemy ich ot, tak po prostu wyrzucić na bruk. 1 Znajdź interesujący cię lokal Informacje dostępne są w urzędach gmin, siedzibach sądów rejonowych oraz ogłoszeniach w gazetach i internecie. Porównaj oferowane przez komornika mieszkanie z ofertą dostępną na rynku. Może się okazać, że cena nie jest okazyjna. 3 Przygotuj się finansowo Wpłać wadium i przygotuj finansowanie. Wadium wynosi 10 proc. wartości nieruchomości. Wylicytowana suma musi zostać zapłacona w ciągu dwóch tygodni od przybicia. 4 Bądź gotów na postępowanie sądowe W przypadku większości mieszkań wystawianych na licytacji dawny właściciel wciąż zajmuje lokal. Niezbędne jest wtedy uruchomienie postępowania sądowego o eksmisję. Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL Kup licencję

Jak kupić mieszkanie? Gdy wreszcie nadchodzi moment, w którym możemy zdecydować się na kupno własnego lokum, warto podejść do tego przedsięwzięcia kompleksowo. Mieszkanie mieszkaniu nierówne, a poza formalnościami, warto uważnie przeanalizować wszystkie czynniki. Radzimy, jak znaleźć swoje idealne cztery kąty!Mieszkanie czy dom – co chętniej wybierają Polacy?Rynek pierwotny a wtórnyMieszkanie z rynku pierwotnego a wtórnego – argumenty za i przeciwZalety mieszkania z rynku mieszkania z rynku mieszkania z rynku mieszkania z rynku najlepiej kupić mieszkanie? Jeżeli bierzesz kredyt, zwróć uwagę na stopy procentowe!Gdzie kupić mieszkanie? Lokalizacja to podstawa!Jak sfinansować zakup mieszkania?Dodatkowe koszty zakupu mieszkaniaDodatkowe koszty przy kredycie hipotecznymJakie podatki należy opłacić przy zakupie mieszkania?Jak kupić mieszkanie – formalnościUmowa przedwstępna przy zakupie mieszkania – wskazówkiUbezpieczenie mieszkania – co warto wiedziećCo sprawdzić kupując mieszkanie?Jak kupić mieszkanie – podsumowanieNabycie mieszkania to nie krótka transakcja, a rozbudowany proces, do którego warto się kompleksowo zgromadzeniem odpowiedniego zaplecza finansowego, konieczne jest także poświęcenie czasu na odpowiednie poznanie rynku, formalności, kwestii prawnych, podatkowych, a to wszystko należy zestawić ze swoimi potrzebami i możliwościami. Zatem, jak kupić mieszkanie i na co zwrócić uwagę, aby uniknąć niepotrzebnych komplikacji?Mieszkanie czy dom – co chętniej wybierają Polacy?Obserwując krajobraz polskich miejscowości, miast i przedmieść, a także wspominając swoje własne doświadczenia, nie ulega wątpliwości, że społeczeństwo wybiera pomiędzy dwiema podstawowymi odmianami domów – mieszkaniami w budynkach wielorodzinnych i domami danych Eurostatu z 2015 roku 1 to właśnie domy jednorodzinne stanowią dominującą odmianę nieruchomości, w których mieszkają Polacy – w badaniu grupę tę tworzyło aż 57% przebadanych mieszkańców naszego kraju. Poza 9% żyjącymi w tzw. domach wielorodzinnych (szeregowce, bliźniaki itd.), 35% osób mieszka w blokach – to wciąż duża i istotna dane Morizon z sierpnia 2018 rokuCo więcej, gdy spojrzeć na dane z sierpnia 2018 roku pod kątem tego, jak kształtuje się popyt na rynku nieruchomości, to jednak właśnie mieszkania są najbardziej pożądane. Jak podaje serwis Morizon na podstawie własnych badań 2, opisywany typ nieruchomości cieszył się powodzeniem ponad połowy Polaków. Drugie miejsce zajęły domy – 35,85% rodaków zdecydowało się na taki pierwotny a wtórnyWarto na początku wskazać dwie podstawowe kategorie, na które dzieli się rynek mieszkaniowy. Poza widocznymi na każdym kroku w przestrzeni miejskiej i podmiejskiej inwestycjami deweloperskimi lub komunalnymi, na polskim rynku nieruchomości jest też przecież ogromna liczba już wybudowanych bloków mieszkalnych, które nie pozostają w całości zamieszkane i pierwotny tworzą inwestycje realizowane głównie przez prywatne firmy deweloperskie. Mowa o mieszkaniach dopiero powstających, świeżo wybudowanych lub świeżo oddanych do użytku. Nieco bardziej niszowym, wspomnianym już rozwiązaniem, są mieszkania komunalne, które realizowane są obecnie w modelu tzw. partnerstwa publiczno-prywatnego. Oznacza to tyle, że na zlecenie np. gminy prywatny deweloper wykonuje określoną grupą jest rynek mieszkań w budynkach tworzących już od dawna miejski lub podmiejski krajobraz, czyli tzw. rynek wtórny. Zazwyczaj są to mieszkania, które przez lata posiadały już co najmniej jednego lub więcej właścicieli, pochodzące zarówno od członków rodzin pozyskanych ich w ramach dziedziczenia lub spadków, a także od osób handlujących nieruchomościami, którzy np. nabywają używane z rynku pierwotnego a wtórnego – argumenty za i przeciwPatrząc na przytoczone wyżej badania, pod wieloma aspektami dotyczącymi preferencji Polaków wobec wyboru mieszkania, zarówno nowe, jak i te z rynku wtórnego mogą dobrze odpowiadać na te potrzeby. Nie oznacza to oczywiście, że między mieszkaniami z obu tych grup nadal nie ma powszechnie powtarzających się specyficznych zalet i ciążących na nich mieszkania z rynku koszty transakcyjne (brak podatku od czynności cywilno-prawnych).Nowoczesne, estetyczne szansa na dostosowanie do dzisiejszych potrzeb, jak duże schowki na rowery, wózki czy miejsca parkingowe w garażu mieszkanie całkowicie według własnego projektu i izolacja cieplna skorzystania z atrakcyjnych pakietów promocyjnych mieszkania z rynku się problemy z budowaniem deweloperskich osiedli w dyskusyjnych, oddalonych od infrastruktury i komunikacji miejskiej, się kłopoty jakościowe z nowo oddanymi do użytku się narzekania na brak wystarczającej liczby miejsc parkingowych przy niektórych się narzekania na budowanie niektórych budynków zbyt blisko siebie, bez zachowania odpowiedniej przestrzeni i naświetlenia mieszkania z rynku mieszkania są gotowe do zamieszkania „od zaraz”.Wiele osiedli, szczególnie z wielkiej płyty, znajduje się w sąsiedztwie pełnowartościowej infrastruktury handlowej, edukacyjnej, kulturalnej i pole do negocjowania ceny szanse na znalezienie konkurencyjnych ofert w okazyjnych przemeblowania, remontu lub jedynie drobnych poprawek w urządzeniu – pole do manewru jest mieszkania z rynku opłacenia podatku od czynności cywilno-prawnych przy wygląd wielu w wyposażeniu bloków, jak np. przestarzałe lub psujące się windy, małe pomieszczenia na rowery i izolacja cieplna i dźwiękowa, a co za tym idzie – większe koszty utrzymania i mniejsze poczucie problem „krzywych ścian” w budynkach z wielkiej najlepiej kupić mieszkanie?Rzadko kiedy decyzja o zakupie mieszkania jest efektem impulsu i poddania się chwili. Częściej jest to skrupulatnie zaplanowana procedura, do której realizacji przyszły nabywca lub para nabywców przygotowuje się odpowiednio miesiącami, a nawet i latami. Za zielone światło do rozpoczęcia poszukiwań za wymarzonymi czterema kątami uznać można kilka istotnych czynników, spośród których wyróżnić można dwie główne kategorie. Przyjrzyjmy się małżeństwa lub wkroczenie w okres stabilizacji w przeprowadzenia się do nowego miasta i rozpoczęcia tam nowego związana ze znalezieniem np. nowej potrzebnego kapitału do zakupu zgody na otrzymanie kredytu lub atrakcyjnej podjęciu decyzji o zakupie mieszkania warto też wziąć pod uwagę czynniki zewnętrzne, które mają bezpośredni wpływ nie tylko na cenę i atrakcyjność mieszkania, ale i sprzyjający lub niekorzystny wpływ podczas prac remontowych lub w którym podejmujemy się zakupu nieruchomości, może mieć większe znaczenie, niż może się wydawać. Przyczyny są proste – w razie konieczności dokonania prac remontowych lub wykończeniowych w mieszkaniu, bardziej sprzyjającymi warunkami w roku są miesiące ciepłe. Jest to szczególnie istotne, jeżeli mamy zamiar wymienić lub zamontować okna. Pory roku odróżniają się też popytem – w ciepłych miesiącach zainteresowanie jest większe, bo łatwiej się przemieścić w celu obejrzenia danej inwestycji, a deweloperzy zwykle właśnie w tym okresie oddają inwestycje do nieruchomości to intensywnie tętniący życiem organizm. Wraz ze zjawiskiem mobilności, która skutkuje rozrastaniem się miejskich i okołomiejskich aglomeracji oraz wyludnianiem peryferyjnych obszarów Polski, a także ze wciąż niezaspokojonym popytem na nieruchomości, zakup ten jest niezwykle kosztownym przedsięwzięciem. Choć „tanio już było”, to warto śledzić rynkowe trendy związane z wahaniami średnich cen za metr kwadratowy na rynku mieszkań w mieście, gdzie chcemy zamieszkać. Jak widać po poniższym wykresie obrazującym sytuację z ostatnich 6 lat w Gdańsku, nawet przy ogólnej tendencji wzrostowej zachodzą wyraźne spadki. Warto śledzić sytuację rynkową na bierzesz kredyt, zwróć uwagę na stopy procentowe!Jeżeli planujesz kupić swoje mieszkanie za gotówkę – możesz spokojnie pominąć ten akapit. Jeżeli jednak planowanym źródłem finansowania inwestycji ma być kredyt, to z czynników zewnętrznych, które zawsze powinny być brane pod uwagę, powinny być przede wszystkim stopy procentowe. Choć jeszcze pół roku temu był to parametr utrzymujący się w rekordowo długiej stagnacji, tak sytuacja pandemii COVID-19 i jej wpływu na światową i polską gospodarkę skłoniła, ustalający wysokość stóp Narodowy Bank Polski, do obniżenia ich wartości między marcem a czerwcem 2020 roku aż czterokrotnie ta niesie ze sobą dwojakie skutki – z jednej strony lokaty bankowe to dziś katastrofalnie nieopłacalna inwestycja, niosąca za sobą zaledwie symboliczne pomnożenie kapitału. Z drugiej jednak strony, historycznie niskie stopy oznaczają też niższe koszty kredytów, na czele z hipotecznymi. Co za tym idzie, warunki do zaciągnięcia kredytu są paradoksalnie do trudnej sytuacji gospodarczej – bardzo sprzyjające. Warto śledzić sytuację związaną z wysokością stóp 3 kredytów hipotecznychOstatnia aktualizacja: 22 Lipca 2022Ranking tworzony według najczęściej wybieranych ofertKredyt Hipoteczny Własny Kąt 3,7 zobacz opinie 12 - 420 miesięcyOkres spłaty 20 000 - 2 000 000 zł? Dostępne są kwoty kredytu aż do 3 mln zł Kwota 9,13 %? RRSO dla kredytu w PKO Banku Polskim: 8,05% RRSO dla kredytu w PKO Banku Hipotecznym: 8,07%RRSO 1,10 %? w pierwszym roku, 2,07% w kolejnych latach. Niższa marża kredytu w zielonej odsłonie Marża 0? 0% prowizji przy skorzystaniu z ubezpieczenia od utraty pracy Prowizja408 osób wybrało tę ofertę » SPRAWDŹ «⊕ Dodaj do porównania⊖ Usuń z porównania 3,7 zobacz opinie 5 - 35 latOkres spłaty 10 000 - 1 000 000 złKwota - 1,64 %? poziom marży wg oferty jednego z banków na dzień 02-06-2022 roku. Aktualną ofertę przedstawimy podczas konsultacji z ekspertem kredytowymMarża 0%? poziom prowizji wg oferty jednego z banków na dzień 02-06-2022 roku. Aktualną ofertę przedstawimy podczas konsultacji z ekspertem kredytowymProwizja149 osób wybrało tę ofertę » SPRAWDŹ «⊕ Dodaj do porównania⊖ Usuń z porównaniaMillennium kredyt mieszkaniowy 4,2 zobacz opinie 72 - 420 miesięcyOkres spłaty 20 000 - 2 000 000 zł? Dostępne są większe kwoty kredytuKwota 10,39 %RRSO 2,70 %Marża 0%Prowizja172 osób wybrało tę ofertę » SPRAWDŹ «⊕ Dodaj do porównania⊖ Usuń z porównaniaGdzie kupić mieszkanie? Lokalizacja to podstawa!Kolejnym ważnym czynnikiem wpływającym na kwestię zakupu mieszkania jest jego lokalizacja. Dobrze obrazują to wyniki badania ośrodka Kantar TNS przytoczone w jednej z powyższych infografik, w którym pod kątem najważniejszych kwestii przyświecających Polakom w obliczu zakupu własnych czterech kątów jest właśnie to, gdzie znajduje się lokalizacja jest tak ważna w przypadku zakupu mieszkania?Determinuje ona czas, jaki codziennie będziemy musieli poświęcać na dojazdy do regularnie odwiedzanych przez nas miejsc związanych z edukacją lub pracą, a jeśli posiadamy pociechy – także i ich potrzebami. Warto zatem sprawdzić, jak blisko lokalizacji mieszkania jest nasza uczelnia, miejsce pracy, a także szkoła lub to także znaczenie dla codziennej wygody związanej z realizowaniem bieżących potrzeb. Takich jak odwiedziny w sklepach, punktach gastronomicznych, placówkach kulturalnych, a także korzystanie z komunikacji to także wpływ na dobrostan psychiczny i samopoczucie, a także zdrowie. Wpływ ma na to ilość terenów zielonych w okolicy, odległość od zanieczyszczonych od spalin i hałasu ruchliwych arterii miasta, a także ewentualne sąsiedztwo szczególnie groźnych dla zdrowia obiektów, jak wysypiska śmieci czy składowiska miejscowości, w której znajduje się mieszkanie – im mniejsza i rzadziej zaludniona okolica, oddalona od dużego ośrodka miejskiego, tym większe ryzyko niedoboru placówek edukacyjnych i usługowych, a także większa odległość od miejsca pracy. W zamian otrzymujemy jednak ciszę, czyste powietrze i przestrzeń tak cenną dla np. wychowywania dzieci, a także i tak coraz lepiej rozwijającą się w wielu miejscowościach ofertę np. sklepów czy wspomnianych czynników w istotnym stopniu wpływa na koszt nieruchomości – im atrakcyjniejsza lokalizacja i pełnowartościowe udogodnienia, tym jest ono droższe, a grono chętnych da się ukryć – zakup mieszkania to sztuka kompromisów, a także wartościowania priorytetów, jakie obieramy za kluczowe podczas selekcji najlepszej sfinansować zakup mieszkania?Kolejną ważną kwestią w obliczu zakupu mieszkania jest kwestia sfinansowania jego zakupu. Na tym polu wyróżnić można dwa sposoby. Pierwszy to zakup mieszkania za gotówkę, czyli ze zgromadzonych środków finansowych wystarczających na pokrycie pełnych kosztów związanych z ceną nieruchomości oraz towarzyszącym temu procedurom. Pole do zgromadzenia środków jest tutaj oczywiście nieograniczone – mogą to być własne oszczędności, a mogą np. środki podarowane przez metodą pozwalającą sfinansować zakup mieszkania jest kredyt hipoteczny. To długoterminowe, ratalne zobowiązanie udzielane przez bank, który po spełnieniu niezbędnych warunków z zakresu zdolności kredytowej i wpłaceniu wkładu własnego, pozwala zakupić mieszkanie w zamian za wpisanie hipoteki do księgi wieczystej nieruchomości. Spłata kredytu hipotecznego uzależniona jest od indywidualnej specyfiki, jednak zazwyczaj to co najmniej 20, a nawet i 30 oraz więcej że to inwestycja niezwykle kosztowna może brzmieć jak banał, jednak to właśnie kosztowność nieruchomości determinuje zjawisko, które dobrze obrazuje niżej przedstawiona infografika. To kolejny aspekt, który poddany został badaniu pracowni Kantar TNS na początku 2018 roku, przedstawiając specyfikę polskich nabywców nieruchomości. Zdecydowana większość Polaków właśnie kredytem hipotecznym finansuje zakup swojego koszty zakupu mieszkaniaKwota zakupu mieszkania, którą widzimy w ogłoszeniu sprzedaży, w żadnym wypadku nie jest pierwszym i jedynym kosztem, jaki ponosimy podczas zakupu. Zakup nieruchomości to procedura rozbudowana i kosztowna. To, jakie opłaty będą konieczne w związku z nabyciem mieszkania, są uzależnione od sposobu zakupu – w pierwszej kolejności przyjrzymy się kosztom towarzyszącym nabyciu go za księgi wieczystej (200 zł).Wpis prawa własności w księdze (0,1% wartości mieszkania).Podatek od czynności – prowizja dla biura pośrednictwa szczególnie warto dodać, jedną z kosztowniejszych opłat spośród z wyżej wspomnianych jest tzw. taksa notarialna, którą uiścić musimy podczas finalizacji transakcji zakupu mieszkania. Jej wysokość obliczana jest według schematu: 1010 złotych oraz dodatkowe 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 złotych, jeżeli nieruchomość nie jest droższa niż 1 000 000 koszty przy kredycie hipotecznymJeśli mowa z kolei o zakupie mieszkania za pośrednictwem kredytu hipotecznego, to transakcja ta obkupiona jest dość obszerną gamą dodatkowych kosztów, które obszernie charakteryzujemy to procent od wartości mieszkania, na którego zakup zaciągamy kredyt. Podczas zaciągania go konsument jest zobowiązany wnieść co najmniej minimalny wkład własny, którego procentowa wartość jest ustalana indywidualnie przez bank. W ostatnim czasie waha się on między 20% a 40% wartości każdy kredyt w banku, także i kredyt hipoteczny na zakup mieszkania wiąże się z dodatkowymi opłatami z tytułu udzielenia kredytu. Bank za tę usługę dolicza zgodnie z prawem koszt oprocentowania, marży i prowizji, które w zależności od konkretnego przypadku można opłacić przy zaciąganiu zobowiązania, a można wliczyć do rat. Sprawdź nasz artykuł o zwrocie prowizji wpisania hipoteki do księgi wieczystej wpisania hipoteki do księgi regulującej stan własnościowy mieszkania również wiąże się z opłatą, a niekiedy procedura ta poddawana jest nawet ubezpieczeniu. To podstawowy dowód na to, że nieruchomość posiada na sobie jedna z najpopularniejszych form zabezpieczenia kredytu hipotecznego, którą zaciągnąć można na wiele różnych niepożądanych okoliczności, jak np. utrata pracy czy uszczerbek na zdrowiu u kredytobiorcy lub podatki należy opłacić przy zakupie mieszkania?W przypadku kupna mieszkania z rynku pierwotnego, czyli nabywając nowe lokum np. od dewelopera, ponosimy koszt podatku VAT. Nie opłacamy go, mówiąc obrazowo, manualnie, ponieważ jest on już wliczony w kwotę zakupu nieruchomości, jaką ustalił deweloper. Stawka tego podatku jest uzależniona od metrażu mieszkania – a zatem im większą nieruchomość nabywamy, tym większy podatek VAT płacimy w związku z tą transakcją. Co więcej, rozróżnia się dwie stawki tej mieszkania do 150 metrów kwadratowych – podatek VAT 8%.Powierzchnia mieszkania powyżej 150 metrów kwadratowych – podatek VAT 23%.Jeżeli z kolei mówimy o zakupie mieszkania z ryku wtórnego, to podstawowym podatkiem, jaki należy opłacić, jest podatek od czynności cywilnoprawnych. Sposób jego naliczania jest prosty – wysokość stanowi 2% rynkowej wartości nieruchomości. Jego kwota naliczana i odprowadzana jest przez notariusza, który wystawia akt notarialny towarzyszący finalizacji transakcji kupić mieszkanie – formalnościW przypadku zakupu mieszkania za gotówkę, głównymi formalnościami, o jakich należy pamiętać, jest umowa kupna-sprzedaży mieszkania, a także dokument potwierdzający stan dotychczasowej własności nieruchomości. Co więcej, należy zweryfikować też księgę wieczystą nieruchomości, a następnie zaktualizować wpis przenosząc akt własności. Przyda się też notarialne poświadczenie wykonania czynności mówimy o nabyciu mieszkania przy pomocy kredytu hipotecznego, lista formalności jest znacznie obszerniejsza. Składają się na nią przykładowe prawny nieruchomości (rynek wtórny).Zawarta umowa z deweloperem (rynek pierwotny).Umowa przedwstępna kupna mieszkania (rynek wtórny i pierwotny).Wycena kupowanej nieruchomości wraz z opinią potwierdzające tożsamość i zdolność wniesienia wkładu przedwstępna przy zakupie mieszkania – wskazówkiPora omówić kolejną ważną formalność, która związana jest z kupnem mieszkania za pośrednictwem kredytu hipotecznego. Jest to tzw. umowa przedwstępna zakupu mieszkania, którą należy zawrzeć z deweloperem sprzedającym mieszkanie lub dotychczasowym właścicielem mieszkania. To niezbędna formalność niezbędna do zaciągnięcia kredytu, w której powinny pojawić się niżej wskazane oraz miejsce zawarcia osobowe sprzedającego oraz zainteresowanego umowy – czyli charakterystyka za jaką mieszkanie jest w którym umowa ostateczna ma być zaliczki lub przedwstępnej umowy kupna mieszkania nie jest bezwzględnie wiążącym zobowiązaniem. W przypadku nie uzyskania kredytu, nie należy obawiać się obligatoryjnych kar za zerwanie umowy – chyba, że tak zastrzeżono za obopólną zgodą podczas jej zawierania. Nie powinno się oczywiście jednak na takie coś godzić – to stawia zainteresowanego w bardzo ryzykownej mieszkania – co warto wiedziećPolisę ubezpieczeniową najlepiej zawrzeć już po sfinalizowaniu transakcji zakupu, znając wszelkie czynniki kształtujące rodzaj i rozmiar, jaki obejmować będzie warto mieć na uwadze podczas ubezpieczenia mieszkania?Następstwa związane z nieoczekiwanymi awariami, jak np. pęknięciem rury, zwarciem instalacji elektrycznej choroby lub utraty życia właściciela mieszkania, która może negatywnie wpłynąć na mieszkających w najlepszej polisy, warto zwrócić uwagę na te zoptymalizowane pod mieszkania, a następnie porównać je z innymi. Może się przez to okazać, że dana oferta jest nie tylko atrakcyjna cenowo, ale i obejmuje więcej następstw i ma wyższe kwoty gwarancyjne. Warto dokładnie sprawdzić te aspekty, gdyż w razie niepożądanych zdarzeń wypłata środków z polisy powinna być sprawna i pozbawiona sprawdzić kupując mieszkanie?Dokonanie zakupu mieszkania to niezwykle ważna transakcja, która wiąże się z dużym ładunkiem emocjonalnym. To nic dziwnego i nic nagannego – w końcu nabywamy podstawowy element codziennego funkcjonowania, w którym, być może- spędzimy najważniejsze momenty swojego życia. Na mieszkanie, którego zakupem jesteśmy zainteresowani, nie można jednak patrzeć przez różowe okulary. Warto zachować dystans aż do samego końca, co zmniejszy ryzyko popełnienia najpopularniejszych błędów nabywców własnego co powinno się uważać i co warto mieć na uwadze podczas całego procesu zakupu mieszkania? Sprawdźmy najpierw obarczony licznymi ryzykami rynek zakupujemy mieszkanie z rynku wtórnego, należy upewnić się, czy sprzedający nam mieszkanie posiada do niego deklarowane prawo z rynku wtórnego mogła być w przeszłości zakupiona na kredyt hipoteczny, który dalej nie został spłacony – sprawdź, czy mieszkanie nie posiada w księdze wieczystej informacji o obciążeniu hipoteką. Nie ma nic niebezpiecznego w zakupie mieszkania z kredytem, ale nie może to być wszelkich formalności związanych ze zbyciem nieruchomości, na czele ze wpisem w księdze sprawdźmy stan mieszkania, czy nie posiada wad ukrytych jak np. pęknięcia w ścianach, uszkodzone wyposażenie, niedziałająca instalacja elektryczna, cieknące krany, a nawet kłopotliwi sąsiedzi czy uciążliwe, hałaśliwe sąsiedztwo. To bardzo ważne, gdyż wady mieszkania mogą zagrażać naszemu zdrowiu i życiu, a także sąsiadom poprzez np. czy mieszkanie posiada ubezpieczenie i jaka forma zabezpieczenia to jest. Warto to zrobić, szczególnie na wypadek pojawienia się awarii wyposażenia mieszkania już po scharakteryzujmy najważniejsze wskazówki dla kupujących nowe mieszkanie od sprawdźmy dewelopera, który sprzedaje nam nieruchomość. Chwytliwe prospekty i wizualizacje to nie wszystko – sprawdźmy, czy wpis o firmie widnieje w KRS. Zweryfikujmy informacje o spółce w sieci, czy nie pojawiała się ona w mediach w negatywnym świetle, czy ma ona przejrzystą strukturę własnościową i czy na temat dewelopera nie ma podejrzanie zbyt mało potrzebnych informacji. Co ważne – upewnijmy się, że firma posiada potrzebny kapitał na ukończenie się dokładnie nieruchomości, jeżeli została już ukończona. Oceńmy, czy nie posiada wad konstrukcyjnych i czy została wykonana zgodnie ze sztuką. Warto tutaj wynająć profesjonalnego księgę wieczystą, sprawdzając zawarte tam informacje o strukturze się, że mieszkanie jest ubezpieczone od ewentualnych niedociągnięć i wad nieruchomości, które wyjdą na wierzch z kupić mieszkanie – podsumowaniePodsumowując nasz obszerny poradnik – zakup mieszkania to niezwykle ważna i rozbudowana transakcja, do której należy się kompleksowo przygotować. Poza sprecyzowaniem swoich oczekiwań i znalezieniem optymalnej nieruchomości w dobrej lokalizacji, warto dokładnie sprawdzić ją przed zakupem i chłodnym okiem ocenić, czy nie kupujemy kota w też przygotować się finansowo do transakcji – pamiętajmy, że poza kwotą zakupu mieszkania trzeba też ponieść koszty podatkowe, opłaty notarialne czy formalności związane z księgą wieczystą i strukturą własnościową. Przechodząc przez rozbudowaną ścieżkę formalności, wynagrodzenie będzie jedyne w swoim rodzaju – własne cztery kąty, czyli nasze miejsce na Ziemi!Źródła:

^{Jeśli wartość sprzedawanego na licytacji mieszkania wyceniono na 300 tys. zł, to będziemy mogli je kupić za 200 tys. zł tylko pod dwoma warunkami: podczas pierwszej licytacji, na której wystawiono to mieszkanie za 225 tys. zł, nie było chętnych, chętnych brakuje również na drugiej licytacji, gdzie cena wywoławcza wynosi właśnie} Jak kupić mieszkanie na licytacji komorniczej – poradnik krok po krokuGłosów: 238 (śr. Mieszkania wystawiane na licytacjach komorniczych kuszą atrakcyjnymi cenami. Jak jednak zabrać się do ich kupowania? Oto praktyczny poradnik krok po kroku. Licytacja komornicza to często szansa na nabycie nieruchomości w wyjątkowo korzystnej cenie. Nic więc dziwnego, że tym rozwiązaniem interesuje się coraz więcej osób. Nie każdy jednak wie, na czym dokładnie taka licytacja polega – a warto się do niej dobrze przygotować, bo na niedoświadczonych inwestorów czyhają tu pewne pułapki. Stworzyliśmy zatem krótki poradnik, który przeprowadzi cię przez to zagadnienie krok po kroku. Sprawdź ogłoszenia przetargów i licytacji na sprzedaż mieszkań: 1. Znajdź ciekawe ogłoszenie Nie da się przystąpić do licytacji, nie wiedząc, że ma ona w ogóle miejsce. Po pierwsze trzeba więc znaleźć informacje na ten temat. A gdzie ich szukać? Organizujący licytację komornik ma obowiązek umieszczenia (z co najmniej dwutygodniowym wyprzedzeniem) stosownych ogłoszeń w kilku miejscach: w sądzie rejonowym właściwym dla położenia wystawianej na licytację nieruchomości, w urzędzie miasta lub gminy, w poczytnym w danej miejscowości dzienniku, na stronie internetowej swojej kancelarii, w internetowym serwisie Krajowej Rady Komorniczej. Komunikaty o wszystkich odbywających się w Polsce licytacjach – a ponadto przetargach mieszkaniowych i aukcjach syndyków – znajdziesz też na naszej stronie Możesz zamówić powiadomienia o nowych ofertach dotyczących interesującego cię regionu czy typu nieruchomości, jak również zobaczyć mapy lub zdjęcia, na które nie ma miejsca na tablicach ogłoszeń w sądzie i urzędzie gminy. To bardzo wygodne rozwiązanie, zwłaszcza gdy polujesz na prawdziwe okazje. 2. Zapoznaj się ze szczegółami oferty Ten punkt jest prawdopodobnie najważniejszy ze wszystkich. Ważniejszy nawet niż sama licytacja, bo pozwala ocenić, czy warto w ogóle brać w niej udział. Uważnie przeczytaj obwieszczenie Znajdują się w nim takie informacje jak: położenie i charakter nieruchomości oraz numer księgi wieczystej (lub oznaczenie zbioru dokumentów), suma oszacowania – innymi słowy: wartość nieruchomości (często wyliczana na wiele miesięcy przed licytacją, dlatego warto porównać ją z aktualnymi cenami rynkowymi podobnych nieruchomości w okolicy), cena wywołania – czyli kwota, od której zacznie się licytacja (zawsze niższa niż suma oszacowania), wysokość wadium – kwota, którą trzeba dysponować, aby móc przystąpić do licytacji (p. niżej), inne warunki wzięcia udziału w licytacji – zgodnie z prawem nie może w niej uczestniczyć najbliższa rodzina (małżonek, rodzice, rodzeństwo, dzieci) dłużnika, którego majątek jest licytowany, cudzoziemcy bez odpowiedniego zezwolenia, komornik i inne osoby występujące na licytacji w charakterze urzędowym, a także ten, kto wygrał poprzednią licytację dotyczącą danej nieruchomości, ale nie wpłacił należnej kwoty, miejsce i termin licytacji, szczegóły dotyczące możliwości dokładniejszego zapoznania się ze stanem prawnym i technicznym nieruchomości. Zobacz mieszkanie na własne oczy Przez dwa tygodnie przed licytacją chętni mogą w wyznaczonych przez komornika dniach i godzinach osobiście zjawiać się w mieszkaniu i je oglądać. Czasem niestety bywa to utrudnione przez dotychczasowych lokatorów, którzy nie są gotowi współpracować. Warto jednak choć podjąć próbę, zwłaszcza że licytacja jest w pewnym sensie rozwiązaniem niektórych ich problemów, bo ma na celu zaspokojenie wierzycieli. Gdy lokatorzy są tego świadomi, uda się nawet z nimi porozmawiać i uzyskać odpowiedzi na wiele istotnych pytań (np. o to, czy mają się dokąd przenieść, czy trzeba będzie czekać na wskazanie takiego miejsca przez gminę – p. niżej). Odwiedź komornika Na pewno zaś porozmawiać można – i trzeba – z komornikiem. W jego biurze (a także w sądzie rejonowym w sekretariacie wydziału cywilnego) przejrzysz: akta postępowania egzekucyjnego, odpis protokołu oszacowania nieruchomości i sporządzony przez biegłego rzeczoznawcę operat szacunkowy, na podstawie którego ta nieruchomość została wyceniona, wypis z rejestru gruntów wraz z mapką, zdjęcia lokalu – ważne szczególnie wtedy, gdy nie da się go obejrzeć, ceny podobnych nieruchomości w okolicy. Nie bój się pytać o wszystko, co cię nurtuje. Komornikowi zależy na tym, aby sprzedaż doszła do skutku, powinien więc dołożyć starań, by rozwiać wszelkie wątpliwości potencjalnych nabywców. Zbadaj stan prawny nieruchomości O pomoc możesz poprosić też profesjonalnego doradcę, np. prawnika czy specjalistę od nieruchomości. Zwłaszcza jeśli nie masz wielkiego doświadczenia, razem zajrzyjcie do księgi wieczystej. Znając jej numer, podany w ogłoszeniu o licytacji, można to zrobić np. przez stronę Przyjrzeć się trzeba zwłaszcza działom III i IV KW, bo to tam umieszcza się informacje na temat dotyczących nieruchomości obciążeń. W tym miejscu warto zaznaczyć, że o ile zobowiązania hipoteczne w momencie nabycia mieszkania na licytacji komorniczej zostają wykreślone, o tyle lokal wciąż może pozostawać obciążony choćby prawem najmu lub dożywocia. Co oznacza, że nawet jeśli staniesz się jego właścicielem, to wciąż będzie mógł w nim mieszkać ktoś inny – koniecznie więc zwróć na to uwagę. Podobnie jak na to, czy licytacja dotyczy całościowego prawa do mienia, czy np. tylko udziału w nieruchomości. Przeczytaj: Zakup udziałów w nieruchomości 3. Wpłać wadium Gdy po dokładnej analizie wszystkich danych na temat przedmiotu licytacji i jej warunków stwierdzisz, że chcesz wziąć w niej udział, kolejnym krokiem jest wpłacenie wadium. Inaczej zwane rękojmią, stanowi ono zabezpieczenie na wypadek, gdyby zwycięzca licytacji nie zapłacił za nabytą nieruchomość w ustalonym terminie. Wadium na licytacjach komorniczych wynosi zawsze 10% sumy oszacowania, ale jego dokładna wartość podana jest też w ogłoszeniu. Podobnie jak sposób i termin wpłaty rękojmi. Zasadniczo może to być: gotówka, książeczka oszczędnościowa banku, przelew. Pamiętaj, że pieniądze muszą zostać zaksięgowane na wskazanym rachunku najpóźniej dzień przed licytacją. Jeśli ją wygrasz, wadium zostanie zaliczone na poczet kwoty do zapłaty za nabytą nieruchomość. Jeśli tej kwoty nie uiścisz, wadium przepadnie. Jeśli natomiast nie wygrasz licytacji, otrzymasz je w całości z powrotem. 4. Licytuj! Licytacje komornicze mają charakter publiczny, co oznacza, że każdy może na taką licytację przyjść i popatrzeć, nawet jeśli nie bierze w niej udziału. Zanim spróbujesz więc swoich sił jako licytant, możesz najpierw po prostu zobaczyć, jak wszystko się odbywa. Możesz też wskazać osobę, która będzie licytować w twoim imieniu. Musi mieć ona wówczas ze sobą pisemne pełnomocnictwo, poświadczone notarialnie (chyba że jest to adwokat lub radca prawny). Przebieg licytacji Licytację prowadzi komornik, nadzorowany przez sędziego. Na początku powtarza najważniejsze informacje z ogłoszenia, podaje cenę wywołania i minimalną wysokość postąpienia, a następnie wzywa do licytowania. Minimalna wysokość postąpienia to najmniejsza kwota, jaką należy dodać do ostatniej obowiązującej oferty, aby ją przebić. W przypadku licytacji wynosi co najmniej 1% ceny wywołania, z zaokrągleniem wzwyż do pełnych złotych. Cena wywołania natomiast wynosi 3/4 sumy oszacowania w pierwszej licytacji (ewentualnie 2/3 tej sumy, jeśli licytacja odbywa się ponownie, bo pierwsza zakończyła się niepowodzeniem). Zilustrujmy to przykładem: Na licytacji kupić można mieszkanie, którego wartość oszacowano na 200 000 zł. To pierwsza licytacja, więc cena wywołania wyniesie 150 000 zł, a minimalna wysokość postąpienia 1% tego, czyli 1500 zł. Aby zacząć licytację, trzeba zadeklarować chęć nabycia nieruchomości za co najmniej 150 000 zł. Taką ofertę można przebić kwotą nie niższą niż 151 500 zł (150 000 + 1500). Kolejna propozycja musi wynieść minimum 153 000 zł itd. Licytanci zgłaszają się ustnie, a cena może zostać podbita dowolną liczbę razy. Zakończenie licytacji Po każdym podbiciu – jak również po samym ogłoszeniu ceny wywołania – komornik pyta: „kto da więcej?”. Gdy powtórzy swoje pytanie trzykrotnie i nie uzyska odpowiedzi, wówczas wypowiada słowo: „nikt” i zamyka licytację. W przypadku braku ofert zorganizowana zostanie jeszcze jedna licytacja, z niższą ceną wywołania. Jeśli nadal nie znajdą się chętni, nieruchomość za cenę wywoławczą będzie mógł nabyć wierzyciel. Jeśli natomiast i on nie wyrazi zainteresowania kupnem, postępowanie egzekucyjne zostanie umorzone, a jego ewentualne wznowienie będzie możliwe nie wcześniej niż po pół roku. Gdy zaś pojawiła się co najmniej jedna oferta, licytację wygrywa osoba, która zaproponowała najwyższą kwotę. Sędzia wydaje postanowienie o udzieleniu tej osobie tzw. przybicia, a pozostałym licytantom (o ile są takowi, bo wystarczy zaledwie jeden, by licytacja była ważna) oddaje się wadium. Przeczytaj: Jakie mieszkania trafiają na licytacje komornicze? 5. Wpłać zadeklarowaną kwotę Jeśli to ty jesteś zwycięzcą licytacji, dostaniesz wezwanie do uiszczenia zadeklarowanej przez ciebie kwoty nabycia nieruchomości (pomniejszonej o wpłacone wadium), gdy rzeczone postanowienie się uprawomocni. Pieniądze trzeba wpłacić na rachunek depozytowy sądu w ciągu 14 dni. Możesz zawnioskować o wydłużenie tego terminu (np. z uwagi na dopełnienie formalności związanych z uzyskaniem kredytu hipotecznego, zob. „Kredyt hipoteczny na zakup mieszkania z licytacji komorniczej„), ale pamiętaj, że nawet jeśli sąd przychyli się do twojej prośby, czas na uregulowanie należności wyniesie najwyżej miesiąc. 6. Zawnioskuj o wydanie klauzuli prawomocności i dokonanie zmian w księdze wieczystej Dopiero po dokonaniu wpłaty sąd wydaje postanowienie o tzw. przysądzeniu własności do nieruchomości. Ono również musi się uprawomocnić – o wydanie klauzuli prawomocności trzeba jednak wystąpić do sądu na własną rękę, najlepiej tuż po otrzymaniu tego postanowienia pocztą. Klauzula prawomocności jest bowiem wymagana przez sąd wieczystoksięgowy, w którym zawnioskować należy z kolei o wykreślenie obciążeń hipotecznych z działu III i IV, a także o wpisanie w dziale II nowego właściciela. Nie jest już natomiast potrzebny żaden dodatkowy akt notarialny, wystarczy właśnie prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności. Przeczytaj: Wygrałem licytację komorniczą, co dalej? 7. Uporaj się z dodatkowymi problemami… Kupiona w drodze licytacji nieruchomość jest twoja! Nie musi to jednak oznaczać, że możesz od razu się do niej wprowadzić – i zwykle niestety nie oznacza. Często mieszkanie kupione na licytacji komorniczej wymaga generalnego remontu. Niekiedy też nie można nawet rozpocząć prac, bo lokal nadal jest zamieszkany przez osoby, które nie mają zamiaru go opuszczać. Trzeba wówczas przeprowadzić postępowanie eksmisyjne. Oznacza to konieczność wszczęcia procesu cywilnego, przy czym pozew należy skierować przeciwko wszystkim lokatorom zajmującym daną nieruchomość. Pamiętaj, że w świetle prawa nie wolno ci przeprowadzić eksmisji na własną rękę. Musi to zrobić komornik. W okresie między 1 kwietnia a 31 października może on skierować mieszkańców lokalu do tzw. pomieszczeń tymczasowych, noclegowni lub schronisk – przez pozostałą część roku nadal wolno zajmować im kupione przez ciebie na licytacji mieszkanie. A jeżeli wśród lokatorów znajdują się: kobiety w ciąży, dzieci, osoby obłożnie chore lub niepełnosprawne oraz ich opiekunowie, emeryci lub renciści korzystający z pomocy społecznej, bezrobotni, gmina musi udostępnić im lokal socjalny. Dopóki tego nie zrobi, osoby te mają prawo pozostać w dotychczasowym miejscu zamieszkania. Taka sytuacja może zaś ciągnąć się latami, bo lokali socjalnych po prostu jest za mało. Pod pewnymi warunkami można domagać się za to od gminy rekompensaty, jednak trudno ją wkalkulować w rozważania na temat opłacalności zakupu konkretnej nieruchomości w drodze licytacji komorniczej. Jest to więc rozwiązanie dla nieco bardziej zaawansowanych, doświadczonych już inwestorów, którzy dysponują zarówno środkami na opłacenie prawnika prowadzącego sprawę, jak i czasem na oczekiwanie jej pomyślnego finału. Przeczytaj: Zakup mieszkania z lokatorem – jak rozwiązać problemy? Przeszukaj bazę 1504 okazji na zakup mieszkania na » Zdjęcia: ^{Odbiór techniczny mieszkania od dewelopera kończy się podpisaniem protokołu, w którym powinny zostać odnotowane wszystkie zauważone podczas inspekcji usterki i niedociągnięcia. Jeżeli takie znajdziecie to – zgodnie z przepisami – deweloper będzie musiał w ciągu 14 dni się do nich ustosunkować, a następnie je usunąć.} Procedurę egzekucji z nieruchomości regulują przepisy Kodeksu postępowania cywilnego (w skrócie Egzekucja z nieruchomości składa się z następujących etapów: zajęcie nieruchomości; opis i oszacowanie nieruchomości; licytacja nieruchomości; udzielenie przybicia; przysądzenie własności nieruchomości; podział sumy uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości. Z pytania wynika, że szczególnie interesuje Pana etap związany z przejęciem nieruchomości. Po zamknięciu przetargu sąd (w osobie sędziego) niezwłocznie udziela przybicia licytantowi, który zaoferował najwyższą cenę. Sąd może odmówić przybicia, jeżeli w toku licytacji doszło do naruszenia przepisów o licytacji i jeżeli te uchybienia mogły mieć wpływ na wynik przetargu lub w przypadku, jeżeli postępowanie egzekucyjne podlegało umorzeniu. Przybicie skutkuje tym, że osoba, która je uzyskała, po uiszczenia całej ceny uzyskuje prawo przysądzenia jej nieruchomości na własność. Licytant, który uzyskał przybicie, obowiązany jest w ciągu dwóch tygodni od otrzymania wezwania z sądu uiścić całą wylicytowaną kwotę (pomniejszoną o rękojmię) na rachunek depozytowy sądu. Jeżeli osoba, która uzyskała przybicie, wpłaci całą sumę nabycia, to sąd wydaje na jej rzecz postanowienie o przysądzeniu własności. Jak wynika z art. 999 § 1 „prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności przenosi własność na nabywcę i jest tytułem do ujawnienia na rzecz nabywcy prawa własności w katastrze nieruchomości oraz przez wpis w księdze wieczystej lub przez złożenie dokumentu do zbioru dokumentów. Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności jest także tytułem egzekucyjnym do wprowadzenia nabywcy w posiadanie nieruchomości”. Z powyższego przepisu wynika, że kupując nieruchomość na licytacji komorniczej, nie ma potrzeby wizyty u notariusza celem zawarcia umowy, bowiem umowę zastępuje w tej sytuacji prawomocne postanowienie sądu o przysądzeniu własności. Z przytoczonego przepisu wynika również, iż prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności jest także tytułem egzekucyjnym do wprowadzenia nabywcy w posiadanie nieruchomości. Należy jednakże bardzo wyraźnie odróżnić wprowadzenie w posiadanie nieruchomości od eksmisji aktualnego posiadacza nieruchomości. Wprowadzenie w posiadanie nieruchomości oznacza faktyczną możliwość korzystania z niej, czyli przekazanie władztwa nad rzeczą, i jest nim np. oddanie kluczy do mieszkania, dokumentów uprawniających rozporządzenie nieruchomością. Należy pamiętać, iż zajmującym nieruchomość dotychczasowym właścicielom – dłużnikom przysługuje ochrona z tytułu posiadania. Takie postanowienie nie może stanowić podstawy eksmisyjnej dotychczasowego właściciela. Aby mogło dojść do wprowadzenia w posiadanie, niezbędne jest uzyskanie klauzuli wykonalności przeciwko egzekwowanemu dłużnikowi. Taka teza znalazła potwierdzenie w orzeczeniu Sądu Najwyższego z dnia r. (sygn. akt III CZP 127/2005). Jak wskazał Sąd Najwyższy, „prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności stanowi z mocy art. 999 § 1 tytuł egzekucyjny do wprowadzenia nabywcy w posiadanie nieruchomości przeciwko niewymienionemu w tym tytule dłużnikowi egzekwowanemu. Wykonanie wynikającego z takiego postanowienia obowiązku wydania nieruchomości nabywcy następuje po nadaniu klauzuli wykonalności przeciwko dłużnikowi egzekwowanemu. Po opatrzeniu postanowienia o przysądzeniu własności nieruchomości, wierzyciel winien zwrócić się do komornika właściwego dla rewiru miejsca położenia nieruchomości o wprowadzenie w posiadanie. Komornik wzywa posiadacza nieruchomości do jej wydania (do dobrowolnego wykonania obowiązku wynikającego z postanowienia zaopatrzonego w klauzulę wykonalności) w oznaczonym terminie. Jeśli dłużnik – zobowiązany do wykonania obowiązku uchyli się od tej czynności komornik dokona czynności potrzebnych do wprowadzenia wierzyciela w posiadanie. Dopiero jednak prawomocne orzeczenie w tej sprawie będzie podstawą skierowania sprawy do komornika w celu przeprowadzenia postępowania eksmisyjnego. Wykonując tytuł wykonawczy komornik usuwa nie tylko dłużnika, ale także osoby zajmujące z nim lokal lub pomieszczenie, chyba że osoby te wykażą, iż zajmowanie wynika z tytułu prawnego niepochodzącego od dłużnika”. Warto zwrócić uwagę na treść § 4 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 26 stycznia 2005 r. w sprawie szczegółowego trybu postępowania w sprawach o opróżnienie lokalu lub pomieszczenia albo o wydanie nieruchomości oraz szczegółowych warunków, jakim powinno odpowiadać pomieszczenie tymczasowe. Paragraf ten brzmi: 1. „Przed wykonaniem tytułu wykonawczego nakazującego wydanie nieruchomości komornik wysłuchuje dłużnika, po czym doręcza mu wezwanie do wykonania tego obowiązku w wyznaczonym stosownie do okoliczności terminie. powinno zmierzać do ustalenia, jakie czynności będą niezbędne do wprowadzenia wierzyciela w posiadanie nieruchomości”. Z powyższego przepisu wynika, że komornik każdorazowo powinien dostosowywać czynności niezbędne do wprowadzenia w posiadanie do konkretnego przypadku. Jeśli dłużnik nie będzie stawiał oporu i zgodzi się dobrowolnie opuścić lokal, wówczas taką czynnością może być np. przekazanie przez komornika kluczy do lokalu. Jeśli natomiast dłużnik będzie stawiał opór, wówczas konieczne będzie dokonanie przymusowej eksmisji. Lokal zastępczy ma obowiązek dostarczyć gmina. Przyjmując najgorszy scenariusz, może się okazać, że gmina nie dostarczy pomieszczenia zastępczego i w związku z tym nie będzie dokąd wyeksmitować lokatora. Lokator będzie więc zajmował Pańskie mieszkanie bezprawnie, a Pan jako właściciel nie będzie mógł korzystać z tego lokalu. Pragnę jednak zwrócić Pańską uwagę na pewną istotną kwestię. Mianowicie w każdym przypadku niedostarczenia lokalu zastępczego eksmitowanemu lokatorowi gmina ma obowiązek wypłaty odszkodowania właścicielowi nieruchomości. Ostatecznie potwierdził to Trybunał Konstytucyjny, który w wyroku z dnia (sygn. akt P 1/08) uznał, że „jeśli gmina nie wywiązuje się ze swoich obowiązków zaspokajania potrzeb mieszkaniowych lokalnej społeczności, to musi ponieść z tego tytułu konsekwencje finansowe”. Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej ▼▼▼ Zapytaj prawnika - porady prawne online .

Zanim przejdziemy do tego, jak przebiega zakup mieszkania od komornika krok po kroku, warto wyjaśnić co należy zrobić, aby w ogóle móc wziąć udział w licytacji nieruchomości. Co do zasady jest to wydarzenie publiczne, zatem biernie uczestniczyć może w nim każdy.

Coraz częściej spotykam się z osobami, które są zainteresowane kupnem nieruchomości z licytacji komorniczej. Wynika to z wielu powodów, najczęściej są to pobudki dotyczące inwestowania w nieruchomości. W dzisiejszym artykule podpowiem Wam czy warto zainteresować taką ofertą zakupu. Dowiecie się jak ominąć wszystkie skomplikowane procedury i ewentualne pułapki, które czyhają na przyszłych nabywców. Podpowiem również, co trzeba poddać szczególne analizie, aby Wasze potencjalne zyski zminimalizowały ryzyko czym polega licytacja komornicza?gdzie szukać informacji o licytacjach?na co zwrócić szczególną uwagę?co to jest wadium?kredyt na mieszkanie z licytacjijak wygląda proces licytacji komorniczejCo to jest licytacja komornicza?Na pewno często zastanawialiście z jakiego powodu nieruchomości trafiają na licytację komorniczą. Już odpowiadam: są to takie lokale, mieszkania, ale także domy, których właściciele nie regulowali swoich zobowiązań, bardzo często nie spłacali w terminie rat kredytu hipotecznego. Kolejnym powodem wystawienia nieruchomości na licytację może być również ogłoszenie np. bankructwa przedsiębiorcy lub jego niespłacone weksle. Bardzo rzadko na licytację trafiają nieruchomości, które mają kilku współwłaścicieli. Jeżeli współwłaściciele nie są w stanie dojść do porozumienia co do sposobu podziału, wtedy sprzedaż egzekucyjna przez sąd, stanowi jedyne możliwe rozwiązanie. Z podobną sytuacją, dotyczącą interwencji sądu, możemy spotkać się, gdy zapada wyrok rozwodowy, a mieszkanie należało do obojga małżonków. Jeśli rozwodnicy nie są w stanie dojść do konsensusu co do podziału mieszkania, to właśnie sąd orzeka o jego sprzedaży na licytacji i o podziale uzyskanej sumy pomiędzy warto kupić mieszkanie z licytacji komorniczej? W tym miejscu warto nadmienić, że na licytację nie trafiają tylko i wyłącznie stare, zaniedbane lokale. Czasami są to perełki, naprawdę godne uwagi. Licytacja komornicza to często szansa na nabycie nieruchomości w wyjątkowo korzystnej cenie. Nic więc dziwnego, że tym rozwiązaniem interesuje się coraz więcej osób. Gdzie więc szukać informacji o licytacjach, tak, aby nie przegapić ciekawych ofert? Należy pamiętać, że w licytacji każdy z nas może wziąć udział. Aby licytacja mieszkania mogła się odbyć, komornik musi dokonać obwieszczenia o licytacji nieruchomości na co najmniej dwa tygodnie przed jej terminem. Gdzie zazwyczaj zamieszcza te informacje? Najczęściej są to niżej wymienione miejsca:Sąd rejonowy właściwy dla położenia wystawianej na licytację nieruchomości,Urząd miasta lub gminy,Lokalna prasa,Strona internetowa kancelarii komorniczej,Internetowy serwis Krajowej Rady warto więc przystąpić do licytacji komorniczej? W myśli zasady: “ Kto nie ryzykuje nie pije szampana”, wielu z nas powie, że tak. Biorąc tu pod uwagę przede wszystkim atrakcyjność oferty. Pamiętajmy, że cena wywoławcza nieruchomości wynosi trzy czwarte wartości szacunkowej. Ja jednak uważam, że takie transakcje są tylko udane pod pewnymi warunkami, o których piszę mieszkania z licytacji komorniczej krok po kroku Uważam, że przede wszystkim powinieneś uważnie przeczytać obwieszczenie komornicze. Znajdziesz tam informacje dotyczące lokalizacji nieruchomości i jej charakteru. Wartość nieruchomości (tzw. sumę oszacowania – z mojego doświadczenia wynika, że często jest ona nieaktualna. Dlatego sprawdź ją, porównaj z bieżącymi cenami rynkowymi podobnych nieruchomości w okolicy).W tym obwieszczeniu znajduje się również cena wywołania- pamiętaj zawsze niższa niż suma oszacowania. Jest także wadium – czyli suma, którą musisz wpłacić, aby przystąpić do licytacji. Miejsce i termin licytacji, a także pozostałe warunki wzięcia udziału w licytacji – czyli: zapis, że nie może w niej uczestniczyć najbliższa rodzina dłużnika, którego majątek jest licytowany, cudzoziemcy bez zezwoleń, a także sam komornik i inne osoby występujące na licytacji w charakterze urzędowym. Licytacja zabroniona jest również dla osób, które wygrały poprzednią licytację dotyczącą tej nieruchomości, ale nie wpłaciły kwoty, którą wylicytowały. Jak widzisz zakup mieszkania z licytacji komorniczej może okazać się sporym dodatkowych warunkówPamiętaj! Przez dwa tygodnie przed licytacją masz możliwość w wyznaczonych przez komornika dniach i godzinach osobiście przyjść do mieszkania i je obejrzeć. Oczywiście nie zawsze jest to łatwe i proste, ale nie poddawaj się. Musisz wiedzieć, że dotychczasowi lokatorzy praktycznie nigdy nie są gotowi na zaistniałą sytuację. Jednak dla Ciebie, ta wizyta to szansa zapytania ich o kwestie, które są bardzo istotne dla każdego nabywcy mieszkania z licytacji komorniczej: Na przykład: Czy będą mieli gdzie się wyprowadzić? Albo czy gmina już zapewniła im lokal zastępczy?Powinieneś zbadać stan prawny nieruchomości. Aby dowiedzieć się na czym to polega zajrzyj do innego naszego wpisu księga wieczysta a kredyt hipoteczny. Dzięki nim dowiesz się się czy nieruchomość nie jest obciążona np. prawem najmu bądź dożywocia. Uwierz mi są to dla Ciebie niezwykle ważne informacje. Nie bój się zadawać pytań! Tylko wtedy upewnisz się, czy warto interesować się licytacją. Masz prawo zobaczyć: wypis rejestru gruntów, zdjęcia lokalu, akta postępowania egzekucyjnego, odpis protokołu oszacowania nieruchomości. To twoje prawo, korzystaj z niego. To ważne: Komornikowi zależy na sprzedaży mieszkania, a Tobie na jego muszę wpłacić wadium zanim przystąpię do licytacji?Tak, jest to warunek konieczny. Wadium – rękojmia (10% sumy oszacowania), to rodzaj zabezpieczenia na wypadek, gdyby zwycięzca licytacji nie wpłacił sumy, którą wylicytował za daną nieruchomość. Wadium musi być wpłacone minimum jeden dzień przed licytacją. Jeśli jej nie wygrasz zostanie Ci komornicza, a kredyt hipotecznyNa co dzień pracuję jako Ekspert Kredytowy. Umówmy się na spotkanie, wspólnie określimy strategię finansowania nieruchomości pochodzącej z licytacji komorniczej (kredyt hipoteczny, wkład własny, proces itd.). Pamiętaj, że zakup mieszkania, czy też domu z licytacji komorniczej to skomplikowana forma zakupu. I dlatego właśnie jestem tutaj i pomogę Ci ze wszystkimi się na zakup mieszkania z licytacji komorniczej, zastanów się czy masz środki na finansowanie takiej transakcji? Jeśli masz gotówkę, nie ma problemu, co zrobić jednak w sytuacji kiedy brak ci zasobów finansowych, a koniecznie chcesz kupić tę nieruchomość? Masz mało czasu na sfinalizowanie operacji, musisz wziąć pod uwagę, że niestety tylko ograniczona ilość banków chce finansować zakup nieruchomości pochodzących z licytacji komorniczych. Zdarza się, że banki wymagają zabezpieczenia na innej nieruchomości należącej do klienta. Nie martw się, konieczność zabezpieczenia na innej nieruchomości ma przeważnie charakter czasowy, gdyż po nabyciu nieruchomości jest możliwość przeniesienia zabezpieczenia na zakupioną nieruchomość na pod uwagę, że banki nie pożyczą Ci całej kwoty potrzebnej na zakup mieszkania. Wymagają, abyś miał zazwyczaj 10-20% wkładu własnego. Tak więc takie kredytowanie może być realne na poziomie około 80%. Starając się o kredyt musisz posiadać zdolność kredytową. Niektóre banki deklarują, że klient przed przystąpieniem do licytacji, otrzyma wstępną decyzję kredytową. Jest to bardzo pomocne i pozwala ustalić maksymalną ofertę podczas licytacji i poziom zaangażowania własnych środków. Oczywiście każdy bank wymaga dostarczenia listy wymaganych dokumentów, które są niezbędne do przyznania kredytu. Poza standardowymi dokumentami ważne, abyście posiadali również:operat szacunkowy nieruchomości,postanowienie o przebiciu w przypadku licytacji wraz podaniem terminu zapłaty, numeru rachunku, na który powinna być dokonana wpłata,protokół z licytacji komorniczej,numer księgi wieczystej,potwierdzenie wpłaty Kupując mieszkanie na licytacji komorniczej, nie udajesz się do notariusza, aby spisać akt notarialny (brak związanych z tym kosztów). Podstawą nabycia jest tzw. “przybicie”, czyli uprawomocniony dokument od komornika. Na podstawie tego dokumentu można zmienić wpisy w księdze Decydując się na zakup nieruchomości z licytacji komorniczej i kredyt hipoteczny musisz pamiętać o: 1. wadium czyli wartości z wyceny nieruchomości, 2. wkład własny, czyli ewentualna dodatkowa wpłata środków poza kredytem, 4. podatek PCC 2% od wartości transakcyjnej, 5. prowizja lub inne koszty startowe kredytu, 6. wycena nieruchomości ok. 500 PLN, 7. ubezpieczenie nieruchomości ok. 0,08% od wartości ubezpieczanej, 8. zmiany w księdze wieczystej w dziale II (200 PLN), wpis w dziale IV (200 PLN), 9. PCC3 od ustanowienia hipoteki 19 wygląda licytacja mieszkania?Licytacja zawsze odbywa się w formie ustnej i ma charakter otwarty. Prowadzona jest przez komornika, nad którym nadzór prowadzi sędzia. Zawsze rozpoczyna od przypomnienia wszystkich informacji, które są najistotniejsze dla tej licytacji, podając cenę wywołania i minimalną wysokość postąpienia, a następnie wzywa do licytowania. Minimalna wartość przebicia oferty w czasie licytacji komorniczej to 1 proc. sumy oszacowania mieszkania. Komornik zawsze wzywa trzykrotnie do przebicia, jeśli to nie nastąpi licytacje wygrywa ostatni licytant, który zaproponował najwyższą kwotę. Sędzia, który czuwał nad prawidłowością licytacji, wydaje postanowienia o przebiciu. Musi się ono uprawomocnić. W przypadku licytacji nieruchomości, po dokonaniu zapłaty przez licytanta, sąd wydaje postanowienie o przesądzeniu do mieszkania po licytacji komorniczej Świetnie, jeśli wprowadziłeś w życie wszystkie moje wcześniejsze rady, mogę Ci tylko pogratulować. Jeśli to, ty jesteś szczęśliwym zwycięzcą licytacji, musisz uiścić wylicytowaną przez Ciebie kwotę nabycia nieruchomości (pomniejszoną o wpłacone wadium), gdy rzeczone postanowienie się uprawomocni. Pieniądze trzeba wpłacić na rachunek depozytowy sądu w ciągu 14 dni. Zaoszczędziłeś pieniądze, przed Tobą etap urządzania nowego jeśli okaże się, że lokal jest nadal zamieszkany, a jego lokatorzy absolutnie nie mają zamiaru się wyprowadzić. Na dzień dzisiejszy po wygraniu prowadzonej przez komornika licytacji i wpłaceniu na rachunek depozytowy sądu zadeklarowanej kwoty (pomniejszonej o wpłacone na wstępie wadium) sąd wydaje tzw. postanowienie o przysądzeniu własności. Po uprawomocnieniu dokument ten nie tylko potwierdza prawo własności do nieruchomości, ale też stanowi tytuł wykonawczy, niezbędny np. do tego, by komornik mógł rozpocząć ewentualną eksmisję poprzednich lokatorów (gdyby nie chcieli oni opuścić lokalu dobrowolnie). Jak więc rozpocząć całą procedurą eksmisji niechcianych gości? Co wtedy zrobić? O tym w kolejnym z licytacji komorniczej a lokatorzy Niestety, musisz rozpocząć postępowanie eksmisyjne, czyli złożyć pozew o usunięcie z lokalu osób nieuprawnionych do jego zajmowania. Oznacza to rozpoczęcie procesu cywilnego z każdym mieszkańcem mieszkania, którego jesteś właścicielem. W pozwie musisz ująć dane wszystkich lokatorów zajmujących Twoje mieszkanie, wspólnie z dotychczasowym uprawnionym, tzn. właścicielem. Jeśli tego nie uczynisz, sąd nie będzie mógł eksmitować osób, których nie wskazałeś. Bądź przygotowany na to, że jeśli dotychczasowi mieszkańcy nie będą mieli gdzie się wyprowadzić, bądź nie przysługuje im prawo do mieszkania socjalnego, to Ty będziesz musiał zapewnić im lokal zastępczy bądź z nas pamięta, że kobiety w ciąży, osoby obłożnie chore, osoby niepełnosprawne, nieletnie, emeryci i renciści korzystający z pomocy społecznej, bezrobotni mogą zgodnie z prawem zajmować mieszkanie, które do ciebie należy. I będzie to trwało do momentu, aż gmina nie zapewni im lokalu zastępczego. W najgorszej sytuacji może to trwać nawet kilka lat. Wiem, w tym momencie Twoje emocje sięgają zenitu. Pamiętaj jednak, ze nigdy nie wolno przeprowadzać Ci eksmisji na własną rękę. Jest to tylko i wyłącznie prawo komornika. W okresie między 1 kwietnia a 31 października może on skierować mieszkańców lokalu do tzw. pomieszczeń tymczasowych, noclegowni lub schronisk – przez pozostałą część roku nadal wolno zajmować im kupione przez Ciebie na licytacji W Polsce obowiązuje zakaz eksmisji na bruk!Licytacje komornicze cieszą się coraz większą popularnością, mieszkanie można zakupić w cenie dużo niższej niż cena rynkowa. Jednak przystępując do licytacji zawsze należy ustalić ile maksymalnie chcemy przeznaczyć na zakup lokalu, i tylko tego należy się trzymać. Kupując mieszkanie z licytacji zawsze trzeba uwzględnić, że prawdopodobnie będzie wymagać remontu. I proszę mi wierzyć, nie zawsze są to tylko kosmetyczne poprawki. Z mojego doświadczenia wiem, że czasami należało wymienić po prostu jak już wcześniej pisałam dla wielu inwestorów największym problem w kontekście zakupu mieszkania z licytacji, są lokatorzy, którzy nie chcą się wyprowadzić a potrafią zatruć życie nowemu właścicielowi na długi czas. I jest to moralnie trudny wątek. Niewielu z nas wie o tym, że dłużnicy mają bowiem prawo składać zażalenia na kolejne decyzje sędziego sprawującego nadzór nad licytacją: najpierw na postanowienie o udzieleniu przybicia (wygrana w licytacji), a potem na postanowienie o przysądzeniu własności (pomimo uregulowania przez nowego właściciela całej kwoty). Wydłuża to znacznie czas W Polsce obowiązuje zakaz eksmisji na bruk! Zespół eXmiter, to wykwalifikowana grupa windykatorów,negocjatorów i detektywów ze wsparciem prawnym, którzy starają się znaleźć rozwiązanie dla dobra wszystkich stron. Kupno mieszkania za gotówkę - krok po kroku. Decydując się na zakup mieszkania, musisz dokładnie je obejrzeć. Nie tylko chodzi o to, czy nieruchomość pasuje do Twoich oczekiwań, jednak także o to, czy jest ona warta ceny, którą chcesz za nią zapłacić.

Zakup nieruchomości to zawsze poważna decyzja – można wybrać mieszkanie albo dom z rynku pierwotnego lub wtórnego albo też z licytacji komorniczej. To świetne okazje, by znaleźć wyjątkowe okazje. Jak to wygląda i jak sfinalizować taką transakcję? Zajęcie nieruchomości przez komornika W trakcie egzekucji komorniczej mogą zostać zajęte różne elementy majątku dłużnika – między innymi nieruchomościami, np. domy zakupione przy pomocy kredytu hipotecznego, który nie był spłacany. Bank ma wtedy prawo dochodzić swoich roszczeń. Na aukcje komornicze trafiają też domy czy mieszkania z „czystą hipoteką” albo w wyniku rozwodu, jeśli rozstający się małżonkowie nie potrafią wypracować kompromisu. Publiczne licytacje domów Aukcje te są poza tym publiczne – nie wymagają one dużego zaangażowania, można dowiedzieć się o danej licytacji z ogłoszeń i zgłosić chęć udziału. Budzą one powszechne zainteresowanie, gdyż w ten sposób można kupić nieruchomość za cenę niższą od rynkowej. Ich zakup różni się jednak od tradycyjnego sposobu zakupu nieruchomości, gdyż przebiega on w formie aukcji – wygrywa osoba, która zaproponuje najwyższą cenę. Licytacje komornicze domów krok po kroku Na temat licytacji komorniczych nieruchomości krąży wiele mitów – dla jednych jest to wysokie ryzyko związane ze stanem prawnym nieruchomości, dla drugich zaniedbane domy albo zadłużone mieszkania do generalnego remontu. Tymczasem są one również szansą, by znaleźć propozycje wyjątkowe – w przystępnej cenie i w dobrym stanie. Jednak znajomość zasad, według których odbywają się licytacje komornicze, a także świadoma decyzja o udziale w licytacji komorniczej może być dobrym sposobem na zakup domu w cenie niższej niż stawki rynkowe. Na aukcjach można znaleźć bardzo różne domy i mieszkania – zarówno o niskim, jak i wysokim standardzie, nawet luksusowe wille i posiadłości w świetnej lokalizacji. Przebieg licytacji komorniczej – dom od komornika Obwieszczenie o licytacji. Muszą pojawić się co najmniej na 2 tygodnie przed licytacją komorniczą – dzięki nim można zobaczyć domy wystawione na licytacje przez komornika. Są dostępne online oraz w sądzie rejonowym, urzędzie gminy oraz prasie lokalnej. Udział w licytacji. Każdy, kto posiada zdolność do czynności prawnych, może wziąć udział w licytacjach komorniczych. Nie może to być jednak ani dłużnik, ani komornik czy też bliscy członkowie jego rodziny. Wpłata wadium. By wziąć udział w licytacji komorniczej, należy wpłacić tzw. wadium najpóźniej do dnia poprzedzającego aukcję. Wysokość wadium to 1/10 kwoty oszacowania. Zalicza się je na poczet spłaty w razie wygranej, a w przypadku przegranej jest ono zwracane. Licytacje domów – przebieg. Przebiega w obecności i pod kontrolą sędziego lub referendarza sądowego. Komornik przedstawia najważniejsze informacje na temat licytacji oraz domu, później rozpoczyna się właściwa licytacja komornicza. Gdy zostanie ustalona najwyższa cena i nie dochodzi do jej przebicia, komornik trzykrotnie ją wymienia i wskazuje osobę wygraną. W określonym czasie trzeba wpłacić resztę kwoty, a dom będzie wolny od obciążeń – stanie się własnością osoby wygrywającej licytację.

^{Czeka Cię zakup pierwszej nieruchomości w Anglii? Już wiesz, jak krok po kroku zrealizować takie przedsięwzięcie. Skontaktuj się z nami, a otrzymasz od nas kompleksowe wsparcie w jej przeprowadzeniu. Nasi specjaliści pomagają pozyskać kredyt hipoteczny dla Polaków w UK oraz dopełnić wszystkich formalności.}

Jednym ze sposobów na obniżenie kosztów związanych z nabyciem nieruchomości jest zdecydowanie się na udział w licytacji komorniczej. Dzięki takiemu rozwiązaniu można zaoszczędzić nawet ponad 30% wartości lokalu. Poniżej przedstawiamy krótką instrukcję, jak przeprowadzić zakup mieszkania od komornika krok po kroku. Skąd dowiedzieć się o licytacji komorniczej? Nieruchomość może trafić na licytację dopiero po zakończeniu postępowania egzekucyjnego, w wyniku którego komornik jest uprawniony do oszacowania wartości lokalu i przygotowania jego szczegółowego opisu. Wszystkie te informacje zostają następnie przedstawione w ogólnodostępnych obwieszczeniach, publikowanych w dedykowanych serwisach internetowych. Jednym z najbardziej obszernych źródeł jest portal prowadzony przez Krajową Izbę Komorniczą. Na stronie można łatwo znaleźć różnego rodzaju aukcje komornicze dotyczące nieruchomości (np. domy, grunty, mieszkania, czy garaże). Duże udogodnienie stanowi możliwość sprecyzowania typu mienia, kategorii, województwa, miasta, a nawet daty licytacji i słów kluczowych, co znacząco zwiększa efektywność przeszukiwania bazy. Zasady licytacji komorniczej nieruchomości w pigułce Pierwszym krokiem każdej osoby zainteresowanej nabyciem danej nieruchomości powinien być kontakt z komornikiem. W kancelarii można zapoznać się z dodatkowymi szczegółami związanymi z danym lokalem, ponadto podczas spotkania trzeba też ustalić termin oglądania wskazanego mieszkania. Dzień przed licytacją należy wnieść rękojmię. W licytacji może uczestniczyć niemal każdy zainteresowany, oprócz dłużnika, rodziny komornika, osób odpowiadających za organizację licytacji pod względem urzędowym. Licytacje komornicze charakteryzują się trybem ustnym – przebicie oferty następuje w wyniku zaproponowania kwoty wyższej niż 1% ceny wywoławczej. Wygrana licytacja komornicza mieszkania – i co dalej? Po wygraniu licytacji sąd wydaje specjalne postanowienie, a nabywca jest zobowiązany do uregulowania należności w wyznaczonym terminie. Po uzyskaniu wszystkich niezbędnych zaświadczeń z sądu można przystąpić do organizacji spraw dotyczących np. eksmisji lokatorów. Licytacje komornicze stanowią atrakcyjne rozwiązanie dla osób, które chcą zaoszczędzić na kupnie nieruchomości. Należy jednak pamiętać, że cały proces – od znalezienia aukcji po wprowadzenie się do lokalu – może zająć nawet kilka lat. Największe problemy mogą stwarzać niechętni do wyprowadzki lokatorzy, dlatego koniecznie trzeba jeszcze przed przystąpieniem do licytacji przeanalizować wszystkie scenariusze i oszacować ryzyko związane z tego typu przedsięwzięciem.

Licytacja komornicza to tylko jeden z etapów dość długiego i zawiłego procesu, jakim jest postępowanie egzekucyjne. Przedstawiamy jego przebieg krok po kroku. Licytacja komornicza, w wyniku której często można nabyć np. mieszkanie w wyjątkowo korzystnej cenie, to tylko jeden z etapów większego procesu, jakim jest egzekucja komornicza.

Egzekucja prowadzona z majątku dłużnika może stanowić dobrą okazję do nabycia nieruchomości po niższej niż rynkowa cenie. Jednakże przed wzięciem udziału w licytacji komorniczej warto zapoznać się z praktycznymi aspektami takiej decyzji. Poniżej wskazówki, jak kupić mieszkanie z licytacji komorniczej. Warunki uczestnictwa w licytacji, jej przebieg oraz nabycie nieruchomości na własność zostały ściśle określone przepisami prawa, w konsekwencji wymagają podjęcia działań w określonym czasie oraz miejscu. Zobacz również: Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania WZÓR Obwieszczenie o licytacji Obwieszczenie o licytacji jest etapem egzekucji z nieruchomości, który następuje zaraz po dokonaniu jej zajęcia, a także po dokonaniu opisu i oszacowania przez biegłego. Zgodnie z art. 955 § 1 kodeksu postępowania cywilnego ogłoszenia o licytacji dokonuje komornik prowadzący egzekucję z nieruchomości, który na co najmniej dwa tygodnie przed jej terminem ogłasza ten fakt publicznie w budynku sądowym i w lokalu organu gminy, w dzienniku poczytnym dla danej miejscowości oraz na stronie internetowej Krajowej Rady Komorniczej. A zatem najlepszym sposobem na powzięcie wiadomości o tym, czy w okręgu danego sądu w ogóle przewiduje się przeprowadzenie sprzedaży nieruchomości w trybie licytacji publicznej jest śledzenie ogłoszeń zamieszczanych na tablicach informacyjnych sądów oraz urzędów gmin, a także przeglądanie lokalnej prasy. Od niedawna można także zapoznawać się z ogłoszeniami o licytacjach za pomocą portalu prowadzonego przez KRK: W treści obwieszczenia komornik zamieszcza informacje o nieruchomości, która ma być przedmiotem licytacji, czasie i miejscu licytacji, sumie oszacowania i cenie wywołania, a także o wysokości rękojmi, która licytant ma obowiązek złożyć. Zawiera ono także wzmiankę o tym, iż w ciągu dwóch tygodni przed terminem licytacji osoby zainteresowane będą mogły dokonać oględzin nieruchomości, a także zapoznać się w sądzie z aktami postępowania egzekucyjnego. Warunki licytacyjne Osoba przystępująca do licytacji jest zobowiązana do złożenia rękojmi w wysokości 1/10 sumy oszacowania, najpóźniej w dniu poprzedzającym licytację. Rękojmię składa się w gotówce, w książeczce oszczędnościowej lub przelewem na konto komornika. Takie rozwiązanie pozwala na dopuszczenie do licytacji wyłącznie osób odpowiedzialnych, albowiem rękojmia nie podlega zwrotowi, jeżeli nabywca nie wykonał w terminie warunków licytacyjnych. Artykuł 976 § 1 wskazuje także jakie podmioty nie mogą brać udziału licytacji. Należą do nich: dłużnik, komornik, ich małżonkowie, dzieci, rodzice, rodzeństwo oraz osoby obecne na licytacji w charakterze urzędowym (np. sędzia), licytant, który nie wykonał warunków poprzedniej licytacji, a także osoby, które nie mogą nabyć nieruchomości bez zezwolenia odpowiedniego organu państwowego (np. cudzoziemcy). Zgodnie z orzecznictwem Sądu Najwyższego przepis art. 976 § 1 określa wyczerpująco podmioty, których udział w licytacji nieruchomości dłużnika jest wyłączony. Oznacza to, że w licytacji będzie mógł wziąć udział małżonek dziecka dłużnika (zięć lub synowa). W licytacji mogą również brać udział osoby prawne oraz jednostki organizacyjne nieposiadające osobowości prawnej, którym prawo przyznaje zdolność prawną. Podmioty te działają przez osoby uprawnione do reprezentacji. Wspólnota może wystawić mieszkanie na licytację Porozmawiaj o tym na naszym FORUM! Warto mieć świadomość tego, że najniższa suma, za którą można nabyć nieruchomość na pierwszej licytacji (cena wywołania), wynosi ¾ sumy oszacowania. Jeżeli nieruchomość nie zostanie sprzedana w pierwszym terminie, to komornik wyznacza na wniosek wierzyciela drugi termin licytacji, na której cena wywoławcza stanowi 2/3 sumy oszacowania. Licytacja Licytacja odbywa się publicznie w obecności i pod nadzorem sędziego, a miejscem prowadzenia licytacji jest najczęściej właściwy miejscowo sąd rejonowy. Osoby zainteresowane udziałem w licytacji nie muszą brać w niej osobistego udziału, ponieważ mogą ustanowić pełnomocnika. O licytacji mieszkania dowiemy się z portalu? Pełnomocnictwo do udziału w licytacji powinno być stwierdzone dokumentem z podpisem urzędowo poświadczonym (np. przez notariusza). Po wywołaniu licytacji komornik podaje do wiadomości obecnych m. in. przedmiot licytacji, cenę wywołania, sumę rękojmi, termin uiszczenia ceny nabycia, a także ciążące na nieruchomości zobowiązania publicznoprawne oraz prawa osób trzecich. Licytacja odbywa się w formie ustnej. Uczestnicy biorą udział w licytacji poprzez składanie postąpień, tj. kwoty o jaka zmienia się proponowana cena podczas licytacji. Istotne jest, że postąpienie nie może wynosić mniej niż 1% ceny wywołania zaokrąglonej w górę do pełnych złotych. Zaoferowana przez licytanta cena przestaje wiązać, gdy inna osoba zaoferowała cenę wyższa. Po ustaniu postąpień komornik obwieszcza trzykrotnie ostatnio zaoferowaną cenę, zamyka licytację i wymienia licytanta, który zaofiarował najwyższa cenę. Z licytacji sporządza się protokół. W sytuacji, w której nieruchomość nie znajdzie nabywcy mimo dwóch przeprowadzonych licytacji, prawo do przejęcia nieruchomości na własność za 2/3 sumy oszacowania przysługuje wierzycielom prowadzącym egzekucję z majątku dłużnika, a także wierzycielom, których roszczenia zabezpieczone są hipoteką. Jeżeli ww. podmioty również nie zdecydują się na nabycie nieruchomości, postępowanie egzekucyjne umarza się w tej części, a nowa egzekucja z nieruchomości może zostać wszczęta dopiero po upływie 6 miesięcy od daty drugiej licytacji. Przybicie Po zamknięciu licytacji sąd wydaje – po uprzednim wysłuchaniu uczestników licytacji - postanowienie, co do przybicia na rzecz licytanta, który zaoferował najwyższą cenę. W postanowieniu tym wymienia się imię i nazwisko nabywcy, oznaczenie nieruchomości, a także datę licytacji i cenę nabycia. Sąd może odmówić udzielenia przybicia, jeżeli dopatrzy się uchybień proceduralnych w przebiegu licytacji. W takiej sytuacji komornik na wniosek wierzyciela wyznacza ponowna licytację. Jak wybrać komornika? Skarga na czynności komornika Po uprawomocnieniu się postanowienia o przybiciu sąd wzywa nabywcę, aby w ciągu dwóch tygodni od otrzymania wezwania złożył na rachunek depozytowy sądu cenę nabycia pomniejszoną o złożoną rękojmię. Na wniosek nabywcy sąd może wyznaczyć dłuższy termin, nieprzekraczający jednak miesiąca. Osoba, która spełnia warunki licytacyjne i udzielono na jej rzecz przybicia, uzyskuje prawo do przysądzenia jej własności nieruchomości. Przysądzenie własności Przysądzenie własności nieruchomości następuje w formie postanowienia sądu. Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności przenosi własność nieruchomości na nabywcę i stanowi podstawę do ujawnienia jego praw m. in. w księgach wieczystych lub w katastrze nieruchomości. Istotne znaczenie mają również inne skutki prawne, które przepisy prawa wiążą z uprawomocnieniem się postanowienia o przysądzeniu własności. Otóż od tej chwili do nabywcy należą wszystkie pożytki z nieruchomości. Z drugiej strony przechodzi na niego obowiązek uiszczania powtarzających się danin publicznych przypadających z nieruchomości (np. podatek od nieruchomości). Ponadto z chwilą uprawomocnienia się przedmiotowego postanowienia nabywca wstępuje we wszystkie prawa i obowiązki dłużnika wynikające ze stosunku najmu i dzierżawy, a także z prawa dożywocia. Jest to istotne, ponieważ w niektórych przypadkach może się okazać, że nabyliśmy lokal mieszkalny razem z lokatorem. W takiej sytuacji konieczne będzie przeprowadzenie postępowania sądowego w przedmiocie eksmisji. Szczególnego podkreślenia wymaga fakt, iż w mocy pozostają wszelkie prawa ciążące na nieruchomości z mocy ustawy, w szczególności: np. hipoteka przymusowa,, służebność drogi koniecznej, służebność ustanowiona w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budowli lub innego urządzenia, a także służebności przesyłowe. Warto również mieć na uwadze to, iż na podstawie samego postanowienia o przysądzeniu własności wykreśla się wszystkie (inne niż przymusowa) hipoteki obciążające nieruchomość, jeżeli w postanowieniu stwierdzono zapłacenie przez nabywcę całej ceny nabycia gotówką. Oznacza to, że nabywca wchodzi w posiadanej „czystej” nieruchomości. Jak działa program Mieszkanie dla młodych? – poradnik krok po kroku Czy deweloper może umieszczać reklamę na elewacji budynku wspólnoty? Podsumowanie Osoby, które zdecydują się nabyć mieszkanie w drodze licytacji komorniczej mogą z pewnością zaoszczędzić sporo pieniędzy, chociaż warto w tym celu prześledzić średnie ceny nieruchomości w danym miejscu, aby mieć odpowiedni punkt odniesienia. Ponadto warto pamiętać o tym, aby przed podjęciem decyzji o zakupie takiego mieszkania dokładnie zapoznać się z jego stanem technicznym, ponieważ może się zdarzyć, że mieszkanie nadaje się do generalnego remontu. Kolejnym elementem, który należy zweryfikować jest stan prawny mieszkania. Jak już wyżej wspomniano niektóre mieszkania mogą być obciążone hipoteką przymusową lub prawem dożywocia. W tej pierwszej sytuacji wierzyciel hipoteczny zostanie zaspokojony chociażby nie składał wniosku o wszczęcie egzekucji. W tym celu najbezpieczniej jest przejrzeć jego księgę wieczystą. W miarę możliwość należy także zasięgnąć informacji o naszym potencjalnym sąsiedztwie. Często się bowiem zdarza, że licytowane są mieszkania w kamienicach, w których pozostałe lokale mają charakter socjalny. Może to oznaczać między innymi, że będziemy musieli sami ponosić koszty zarządu nieruchomością wspólną. Warto mieć również na uwadze fakt, że postępowania egzekucyjne ciągną się miesiącami, więc od momentu uzyskania przybicia do czasu uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności może minąć sporo czasu. Jeżeli zatem zależy nam na dokonaniu szybkiego zakupu,- warto rozważyć zakup mieszkania w inny sposób. Autor: Mateusz Słodczyk – aplikant adwokacki związany z kancelarią Adwokaci i Radcowie Prawni sp. k. Izabella Żyglicka i Wspólnicy z siedzibą w Katowicach. Absolwent Wydziału Prawa i Administracji Uniwersytetu Śląskiego w Katowicach. Od 2010 r. zajmuje się obsługą prawną klientów korporacyjnych. Specjalizuje się w prawie własności intelektualnej, prawie spółek oraz w postępowaniach sądowych. O licytacji mieszkania dowiemy się z portalu? Pozwolenie na budowę zastąpione zgłoszeniem Podstawa prawna: Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. Nr 43, poz. 296 z późn. zm.). Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 r. w sprawie czynności komorników (Dz. U. Nr 10, poz. 52). Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 22 marca 2007 r., sygn. III CZP 13/07, OSNC 2008 nr 2, poz. 22.

2cmi.

2bp28f4j0l.pages.dev/83

2bp28f4j0l.pages.dev/92

2bp28f4j0l.pages.dev/10

2bp28f4j0l.pages.dev/96

2bp28f4j0l.pages.dev/36

2bp28f4j0l.pages.dev/78

2bp28f4j0l.pages.dev/32

2bp28f4j0l.pages.dev/56

zakup mieszkania od komornika krok po kroku